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\u00a0ESPECIAL ANUARIO
\nLos valores de las propiedades est\u00e1n en su m\u00e1ximo hist\u00f3rico y seguir\u00e1n subiendo; los desarrolladores se preparan para competir por las tierras que licitar\u00e1 el Estado<\/p>\n
El costo de construcci\u00f3n, el precio de los terrenos y los valores de venta que convalida el mercado determinar\u00e1n qu\u00e9 pasar\u00e1 con los precios de las propiedades en 2017. En el sector aseguran que no hay razones para que bajen, sobretodo, en un contexto en el que se espera un aumento de compradores en un mercado con pocos metros de oferta. `Habr\u00e1 una nueva demanda calificada proveniente del blanqueo y otra que comenzar\u00e1 a calificar en los hipotecarios`, detalla Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Tambi\u00e9n se suma un comprador premium que, por efecto del sinceramiento fiscal, estar\u00e1 m\u00e1s l\u00edquido. `Los precios van a subir entre un 15 y 20 por ciento por lainflaci\u00f3n`, cuantifica Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.<\/p>\n
Otra punta que anticipa la suba es el costo de la construcci\u00f3n que est\u00e1 en US$ 1300\/m2, el m\u00e1ximo hist\u00f3rico. `El mercado debe digerir una suba de costos del orden del 60 por ciento en 18 meses en d\u00f3lares por lo que tambi\u00e9n los costos empujar\u00e1n al alza de precios`, agrega Spina. `Hoy, para acceder a un departamento est\u00e1ndar, de uno o dos ambientes, hay que disponer de US$ 2000\/m2 promedio aunque en Barrio Norte o Palermo superan los US$3.000\/ m2`, detalla Adri\u00e1n Mercado, presidente del grupo hom\u00f3nimo.<\/p>\n
H\u00e9ctor Salvo, gerente General de la desarrolladora Raghsa, analiza que, con una econom\u00eda estabilizada, `en el segmento alto existe poca oferta de inmuebles por lo que los precios subir\u00e1n, mientras que los inmuebles medios van a mantener su valor. En el segmento bajo depender\u00e1 del cr\u00e9dito bancario`.<\/p>\n
Puertas adentro, los desarrolladores y los constructores aseguran que est\u00e1n al l\u00edmite de rentabilidad. El problema de la estructuraci\u00f3n del negocio es que parten de una base de costo alta: US$ 2500\/m2. Este n\u00famero representa la incidencia de la tierra en una zona top que ronda los US$ 1200\/m2, y un costo de construcci\u00f3n de US$1300\/m2, sin contar impuestos y los gastos de desarrollo y adicionales que tiene un emprendimiento antes de lanzarlo al mercado.<\/p>\n
\u00c1ngel Di Benedetto, miembro del directorio del Grupo fabricante de ladrillos, aclara que `los precios de venta no ajustaron ni cerca de lo que han aumentado los costos, principalmente los energ\u00e9ticos. En la Argentina, se construye a medida y eso conspira contra la productividad. En otras partes del mundo, tanto la vivienda social como la de la clase media, est\u00e1 estandarizada`, analiza. As\u00ed, pone sobre la mesa el reto de c\u00f3mo construir de una manera m\u00e1s eficiente. `En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcci\u00f3n que utiliza, ya anacr\u00f3nicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer`, agrega Mariano Sard\u00e1ns<\/span>, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI<\/span><\/strong>, y afirma que la clave est\u00e1 en los costos-tiempos de construcci\u00f3n. `Para qu\u00e9 invertir en propiedades en el pa\u00eds, si en la mayor\u00eda de los pa\u00edses desarrollados y de varios pa\u00edses pares de la Argentina, el costo de construcci\u00f3n es la mitad y la renta en muy superior. Los impuestos son parte del problema del \u00b4costo argentino\u00b4. El futuro del mercado depender\u00e1 no s\u00f3lo de sus propios participantes sino tambi\u00e9n en una menor porci\u00f3n, del gobierno nacional`, es cr\u00edtico.<\/p>\nAl dilema de lograr que los n\u00fameros cierren, se suma la falta de tierra -o los preciosen los barrios premium donde se concentra el inter\u00e9s de los compradores que est\u00e1n activos: el segmento alto y los inversores. Por eso, en los \u00faltimos a\u00f1os, algunos empresarios del sector optaron por el landbanking-se estoquearon de tierra esperando mejores condiciones para lanzar proyectos-. Hoy, uno de los principales problemas del negocio es la dificultad de reposici\u00f3n. Aun con los precios de las propiedades en lo m\u00e1s alto en la historia, no pueden asegurarse el costo de un nuevo proyecto.<\/p>\n
Mart\u00edn Soto, broker de la divisi\u00f3n terrenos de L. J. Ramos, asegura que las incidencias en las zonas top no bajan de US$1250\/m2 vendible. `En Puerto Madero y en algunas lugares puntuales se piden incidencias de US$1500\/ m2, y en barrios como Saavedra y N\u00fa\u00f1ez, es dif\u00edcil encontrar incidencias por debajo de los US$900\/m2`, describe. `En el tema de la tierra es clave ver qu\u00e9 impacto va a tener la puesta en vigencia del nuevo c\u00f3digo `, analiza Alejandro Schuff, director Comercial de Soldati Propiedades, que planea el lanzamiento del primer edificio del estudio de Zaha Hadid. El proyecto del grupo Portland en el que ya compraron varios famosos est\u00e1 ubicado sobre Libertador frente al Paseo de la Infanta.<\/p>\n
`Sobra tierra. Si en Nueva York se siguen haciendo desarrollos, c\u00f3mo no es posible hacerlo en la Argentina. El pa\u00eds no termina en Catalinas, Palermo ni en el corredor norte. Cuando la inversi\u00f3n se logre distribuir mejor en zonas donde hay oportunidades, el valor de la tierra de las zonas calientes bajar\u00e1`, analiza Alejandro Reyser, director de la desarrolladora RED, y aconseja preparar los proyectos para cuando vuelva el cr\u00e9dito.`En las zonas perif\u00e9ricas podemos encontrar incidencias de entrebUS$ 450y US$ 500\/m2 de venta`, detalla Guido Wainstein, director de la desarrolladora KWZ. Los n\u00fameros de las `zonas verdes` atraen pero, para evitar sorpresas en el largo plazo, es clave realizar un buen an\u00e1lisis y el timing.`Los l\u00edmites geogr\u00e1ficos se extendieron y aparecieron barrios que parec\u00edan relegados, incorporando volumen de tierra a la oferta`, relata Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT, la desarrolladora que arma proyectos en tierra de m\u00e1s de 3.000 m2.<\/p>\n
`El negocio est\u00e1 en haber tenido pisadas tierras pre elecciones presidenciales del a\u00f1o pasado`, agrega Pablo Masoero, socio fundador de WARE, que estructur\u00f3 el proyecto Distrito Quartier en una zona relegada Retiro que promete revalorizaci\u00f3n. Sostiene que el secreto de desarrollar en zonas verdes es la escala y el m ix de producto para que se genere un microclima aspiracional y desborde a proyectos menores lindantes.<\/p>\n
El dato de 2017 que anticipa una ola de proyectos es la licitaci\u00f3n de las tierras del Estado. Esto impactar\u00e1 sobre los precios a la baja, debido al volumen involucrado y a la necesidad del Gobierno de hacer caja con las ventas.<\/p>\n
En cuanto a las oportunidades, Salvo, de Raghsa, agrega como alternativa de desarrollo el corredor norte sobre Panamericana, desde General Paz hasta M\u00e1rquez. `En el caso de Pilar, m\u00e1s del 50 por ciento del partido est\u00e1 sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas top es de US$ 400, agrega Rius, de Ayres.<\/p>\n
En la Capital Federal, Soto afirma que el Distrito Tecnol\u00f3gico de Parque Patricios concentra desarrollos de oficinas que, con el tiempo, generar\u00e1n un efecto derrame hacia el sector de viviendas. Afuturo, unaapuestam\u00e1s arriesgada es el Distrito del Deporte, una iniciativa de desarrollo del gobierno de la Ciudad que abarca los barrios de Villa Soldati, Lugano y Villa Riachuelo.<\/p>\n
Est\u00e1 claro que la variable que definir\u00e1 la aparici\u00f3n de proyectos en zonas menos desarrolladas es el avance del cr\u00e9dito hipotecario, clave para ampliar la demanda de propiedades al segmento medio y medio bajo. En este punto, el sector plantea evitar las `avivadas criollas` que distorsionan el mercado. Por caso, ya se habla de una burbuja de precios en el segmento de las unidades que se venden entre US$ 130.000 y US$ 150.000, las m\u00e1s demandadas por quienes califican en los pr\u00e9stamos. Con esa misma l\u00f3gica del `s\u00e1lvese quien pueda`, los due\u00f1os de los terrenos aumentan los precios cuando alg\u00fan desarrollador de renombre pone pie en una zona, retrasando e incluso en algunos casos anulando el reposicionamiento de la misma. En un pa\u00eds con un d\u00e9ficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, la responsabilidad de cambiar es de todos. CQ El Tiro Federal es uno de los predios que el Gobierno vender\u00e1<\/p>\n
ENTRE LOS PROYECTOS, SE LANZAR\u00c1 UN EDIFICIO QUE SE CONSTRUIR\u00c1 EN LIBERTADOR FRENTE AL PASEO DE LA INFANTA<\/p>\n
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