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\u00a0 “En el caso de los FCI cerrados el precio es establecido por la oferta y demanda del mercado, y de ah\u00ed la incertidumbre en el precio de salida y por ende de la liquidez que tendr\u00e1n los inversores en caso de querer salir antes de que se liquiden todas las inversiones que ha hecho el fondo” <\/strong>comenta\u00a0Mariano Sard\u00e1ns\u00a0desde\u00a0FDI Gerenciadora de Patrimonios.<\/strong><\/p>\n Los Fondos Comunes de Inversi\u00f3n (FCI) cerrados destinados a desembolsar dinero en proyectos relacionados con infraestructura, econom\u00edas regionales, energ\u00edas renovables, cr\u00e9ditos UVIs y pymes, y en emprendimientos inmobiliarios impulsados por la ley de sinceramiento fiscal plantean un nuevo escenario para el sector de los ladrillos. Muchos hablan de un nuevo ciclo impulsado por el mercado de capitales.<\/p>\n En las \u00faltimas semanas, agentes de bolsa trabajaron con los desarrolladores contrarreloj para presentar sus FCI cerrados destinados a financiar proyectos inmobiliarios aprovechando la ventaja que permiten “exteriorizar a tasa cero”. Si bien la mayor\u00eda de los players del sector prefiere no dar n\u00fameros sobre qu\u00e9 porcentaje del dinero blanqueado se destinar\u00e1 a las propiedades, en estricto off the record estiman que representar\u00e1 m\u00e1s del 25 por ciento de los US$ 60.000 millones que el Gobierno espera que se sinceren. “La principal competencia es energ\u00eda, que tiene como desventaja un plazo muy largo: 15 a\u00f1os”, reconocen en el mercado, y proyectan rentas de entre 8 y 10 por ciento para quienes se animen al ladrillo.<\/p>\n Un gui\u00f1o clave fue que el 20 de diciembre se cerr\u00f3 la suscripci\u00f3n del primer y \u00fanico fondo aprobado por la Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV) con foco en real estate . Se trata de Allaria Residencial CasaARG I, que recogi\u00f3 US$ 30 millones que se destinar\u00e1n a proyectos para la clase media. ” Ten\u00edamos una base de US$ 20 millones. Por debajo de ese n\u00famero no hab\u00eda negocio, pero lo logramos y es el primero en estar operativo, y la prueba de que nace la industria en el pa\u00eds “, afirma Sebasti\u00e1n Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el pa\u00eds que promete un nuevo fondo entre marzo y mayo. La propuesta de Sommer contempla inversiones en proyectos ubicados en Caballito -barrio en el que planea 400 unidades-, Devoto, Pilar, Moreno, Parque Chacabuco y en el interior del pa\u00eds, espec\u00edficamente en Neuqu\u00e9n, Mar del Plata y en Corrientes. “Todos estos desarrollos apuntan a captar la demanda insatisfecha del segmento medio, el cual est\u00e1 incrementando su capacidad de compra impulsada por la expansi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario que, en los \u00faltimos meses, moviliz\u00f3 m\u00e1s de $ 1000 millones”, agrega Sommer, quien confi\u00f3 que en el mix, adem\u00e1s de “blanqueadores”, hay inversores con dinero declarado e internacionales. “Lo interesante de este proyecto es que no ofrece una renta garantizada a los inversores, sino que les permite participar en la rentabilidad plena del negocio inmobiliario a desarrollar”, afirma Juan Politi, vicepresidente de Allaria.<\/p>\n En el sector afirman que lo atractivo de la inversi\u00f3n en los FCI cerrados es que se trata de un producto con rentabilidad dolarizada y con la protecci\u00f3n de activos reales, a lo que hay que sumar que, en un mercado de tierra escasa, los metros cuadrados tienden a revalorizarse. Se estima que un total de 38 FCI cerrados -de todos los sectores- esperan en boxes la aprobaci\u00f3n de la CNV para salir a la pista. Aunque algunos de ellos se habr\u00edan bajado.<\/p>\n El v\u00e9rtigo con el que se avanz\u00f3 en el tema plantea algunos temas clave que es necesario entender antes de apostar en el instrumento.<\/p>\n 1-En los FCI cerrados, a diferencia de los abiertos , la cantidad de cuotapartes que se suscriben al inicio se mantiene hasta el final. En este caso, con la particularidad de que la ley de sinceramiento fiscal plantea que los inversores no pueden salir por un plazo de 60 meses.<\/p>\n 2-La ley permite entrar con un m\u00ednimo de US$ 250.000 de inversi\u00f3n y un m\u00e1ximo de US$ 10 millones con la obligatoriedad de una permanencia m\u00ednima de cinco a\u00f1os. Es decir, reci\u00e9n a partir de ese plazo se pueden comenzar a liquidar las cuotapartes de capital, aunque la promesa es que comiencen a generar dividendos antes. Adem\u00e1s, entre las exigencias de la reglamentaci\u00f3n de la CNV se plantea que el fondo constituido debe tener un m\u00ednimo tres proyectos inmobiliarios y el mayor de ellos no puede representar m\u00e1s del 50 por ciento del mismo.<\/p>\n 3-Hay tiempo hasta el 11 de marzo para decidirse. Pero la realidad es que hoy quien quiere entrar en un FCI cerrado para blanquear no puede hacerlo porque no hay ninguno operativo. La opci\u00f3n son los parking.<\/p>\n 4- Los parking que ya est\u00e1n activos y en operaci\u00f3n. Invierten en Letras en d\u00f3lares emitidas por el Gobierno -conocidas como Letes del Banco Central- y rinden al 3 por ciento anual real en d\u00f3lares. Funcionan como una especie de puente a la espera de que se aprueben los FCI cerrados.<\/p>\n 5- El beneficio de los parking es que tambi\u00e9n exime de la penalidad del 10 por ciento por sincerar dinero, es que el plazo de cinco a\u00f1os comienza a regir desde el momento en el que se ingresa en el parking. Adem\u00e1s no lo obliga a invertir en el FCI del mismo grupo: puede migrar a otro o bien retirar su dinero. Aunque en este \u00faltimo caso, deber\u00eda pagar la tasa de penalidad del blanqueo.<\/p>\n 6-Entre la oferta, hay dos tipos de FCI cerrados: los de renta variable y los de renta fija. En este \u00faltimo caso, se emite una obligaci\u00f3n negociable y con ese dinero se genera un fondo inmobiliario que se compromete a pagar un determinado porcentaje anual de renta garantizada. Es decir, el inversor compra cuotapartes de un fondo que a su vez compra deuda a una tasa de inter\u00e9s pero no participa de manera directa en el proyecto inmobiliario.<\/p>\n 7-En los FCI cerrados de renta variable la apuesta es a riesgo del negocio. El inversor compra equity y apuesta a la revalorizaci\u00f3n del proyecto y funciona como una especie de socio del proyecto.<\/p>\n 8- Entre los puntos a analizar es clave mirar la tasa interna de retorno, la calidad del administrador, la del desarrollador y analizar qui\u00e9n lo custodia. “En los negocios de equity es determinante porque el inversor es socio”, aclara Carlos Spina, director Comercial de Argencons, creadora de la marca Quartier.<\/p>\n 9- Respecto a los costos, el fee de administraci\u00f3n y custodia oscila entre el 1,5 y 2 por ciento anual de la inversi\u00f3n. Hay casos en los que se cobra menos y se suma un fee atado al \u00e9xito-si se supera el 8 por ciento anual-.<\/p>\n 10- Los FCI cerrados de renta variable comienzan a pagar dividendos cuando se percibe excedente de capital. Un hecho atado a la colocaci\u00f3n de unidades. Algunos prometen las primeras rentas a partir de los 36 meses.<\/p>\n 11- A los cinco a\u00f1os, se puede salir con el capital y el excedente. De todas formas, la mayor\u00eda planea una asamblea de los inversores un a\u00f1o antes para delinear los pasos a seguir. Esto es clave porque ante una crisis, busca evitar que se malvenda el proyecto y se puede, con voto de la mayor\u00eda, extender el plazo del fondo.<\/p>\n 12- Hoy en FCI cerrado paga Ganancias. En el mercado de capitales pelean porque tengan el mismo tratamiento impositivo que los FCI abiertos -que son los que tienen patrimonio variable a trav\u00e9s de entradas y salidas de cuotapartistas- en el que s\u00f3lo pagan ganancias las sociedades, y que no abonen el tributo ni el fondo ni las personas f\u00edsicas. La buena noticia para el sector es que cualquiera de los dos proyectos que dan vueltas en el Congreso contempla esa modificaci\u00f3n. La \u00fanica diferencia entre la propuesta de la oposici\u00f3n y la oficialista es que en este \u00faltimo caso plantea que las personas f\u00edsicas que habitualmente realizan inversiones inmobiliarias paguen Ganancias. El cambio convertir\u00eda a los fondos cerrados en un veh\u00edculo transparente y que se tribute seg\u00fan sea la carga de cada participante del fondo.<\/p>\n 13- El tratamiento de la ley del mercado de capitales que contempla la eximici\u00f3n de Ganancias para los FCI cerrados se pas\u00f3 a marzo y ya se habla de una posible prorroga del plazo del blanqueo<\/p>\n 14- C\u00f3mo salir de un parking en enero sin necesidad de pagar el 15 por ciento de multa del blanqueo.”Quien decide salir del parking entre enero y febrero est\u00e1 atado a pagar ese salto del 50 por ciento en la penalidad. Para evitarla la recomendaci\u00f3n es que invierta 90 por ciento del monto que decida sincerar en un parking y el restante 10 por ciento del dinero en el BONAR 17. De esta forma en el caso de que no le guste ninguna opci\u00f3n paga la penalidad entreg\u00e1ndole este bono al Gobierno antes del 31 de marzo, paga el 10 por ciento y puede hacerse del efectivo”, relata Mar\u00eda Laura Tramezzani, directora del banco de inversi\u00f3n AdCap. Spina de Argencons, agrega otro punto: “Hay que tener en cuenta que la penalidad se paga en base al tipo de cambio del 22 de julio, que era de $ 14,90. Es decir, con el actual valor del d\u00f3lar, el costo de la penalidad es 9,2 por ciento, con lo cual en el supuesto de que el tipo de cambio aumente durante el verano, y si el Gobierno toma la cotizaci\u00f3n del bono a 100 en lugar de 103, segu\u00eds ganando hasta el 31 de marzo”.<\/p>\n 15-Las rentas que prometen los FCI cerrados en el sector de real estate oscilan entre el 8 y el 12 por ciento anual en d\u00f3lares .”El negocio es rentable per s\u00e9 con un margen de entre 7 y 8 por ciento anual en d\u00f3lares pagando el impuesto. Si quedaran exentos los fondos cerrados, habr\u00eda que sumar ese 35 por ciento lo que generar\u00eda una renta que supera al 10 por ciento anual en d\u00f3lares”, afirma Cristi\u00e1n Lopez, CEO de Consultatio Asset Management.<\/p>\n 16- La opci\u00f3n de los FCI cerrados que destinar\u00e1n su dinero a emprendimientos inmobiliarios tambi\u00e9n est\u00e1 disponible para quienes no necesiten sincerar dinero. En este caso, y a diferencia de los “blaqueadores” no tienen la limitaci\u00f3n de invertir hasta US$ 10 millones. Adem\u00e1s no est\u00e1n obligados a quedarse los cinco a\u00f1os. Pueden vender su cuotaparte en cualquier momento. En el tema de la salida, Mariano Sard\u00e1ns, CEO<\/strong> de la gerenciadora de patrimonios FDI.<\/strong> plantea una disyuntiva de los FCI cerrados tanto para los blanqueadores como para quienes no lo son. ” A diferencia de los FCI abiertos, en los que las sociedades gerentes est\u00e1n obligadas a calcular el precio diario de las cuotapartes y pagarle al inversor ese precio; en el caso de los FCI cerrados el precio es establecido por la oferta y demanda del mercado, y de ah\u00ed la incertidumbre en el precio de salida y por ende de la liquidez que tendr\u00e1n los inversores en caso de querer salir antes de que se liquiden todas las inversiones que ha hecho el fondo”. “El mercado secundario de cuota partes de dinero blanco tiene un gran potencial. Ya hay fondos del exterior sondeando y, si Macri gana las elecciones del a\u00f1o que viene, los \u00fanicos veh\u00edculos de oferta p\u00fablica, auditados y cumplimentando normas CNV para comprar real estate ser\u00e1n estos, y permitir\u00e1n excelentes ganancias de capital”, agrega Carlos Spina, director Comercial de la desarrolladora Argencons.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" “En el caso de los FCI cerrados el precio es establecido por la oferta y demanda del mercado, y de ah\u00ed la incertidumbre en el precio de salida” comenta Mariano Sard\u00e1ns desde FDI Gerenciadora de Patrimonios.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1094,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"yoast_head":"\n![\"pdf_icon\"](\"https:\/\/www.fdinternational.com\/dev\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/pdf_icon.png\"){kind=icon}
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