{"id":3215,"date":"2018-05-18T09:33:08","date_gmt":"2018-05-18T12:33:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fdinternational.com\/dev\/?p=3215"},"modified":"2018-05-18T09:33:08","modified_gmt":"2018-05-18T12:33:08","slug":"cronista-la-inversion-mas-conservadora-del-mundo-rinde-mas-inmueble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fdinternational.com\/dev\/fdi-en-los-medios\/cronista-la-inversion-mas-conservadora-del-mundo-rinde-mas-inmueble\/","title":{"rendered":"EL CRONISTA: La inversi\u00f3n m\u00e1s conservadora del mundo rinde m\u00e1s que un inmueble"},"content":{"rendered":"

Fecha<\/strong>: 18 de mayo, 2018<\/em><\/p>\n

EL CRONISTA: La inversi\u00f3n m\u00e1s conservadora del mundo rinde m\u00e1s que un inmueble<\/span><\/h2>\n

Comentarios de:<\/strong>\u00a0Mariano Sard\u00e1ns\u00a0<\/em><\/p>\n

Tanto los valores de los inmuebles como el costo de la construcci\u00f3n ya se encuentran dentro del rango de los m\u00e1s altos de los \u00faltimos 40 a\u00f1os. \u00bfSe est\u00e1 ante un mercado consolidado o es una alerta de posible crisis en el sector? En la mayor\u00eda de los casos, el valor de alquiler est\u00e1 condicionado al salario y al valor del inmueble.<\/p>\n

“Vemos algo que pocas veces ocurre: el rendimiento por alquiler es muy bajo para el propietario y, al mismo tiempo, el valor es muchas veces inaccesible para el inquilino. El problema no est\u00e1 en el propietario ni en el inquilino: est\u00e1 en el alto precio del inmueble”, advierte Mariano Capellino, CEO de INMSA.<\/p>\n

Ejemplifica diciendo que el metro de un departamento nuevo en Caballito est\u00e1 igual o m\u00e1s caro que el de una torre en Brickell, que hoy se vende a u$s 3000, mientras el metro de un usado en Caballito (u$s 2500) es casi el doble que los u$s 1300 de departamentos tradicional de uso residencial de Miami. Pone Caballito como ejemplo, pero si se lo hace en Belgrano, Palermo o Nu\u00f1ez, es mucho peor la relaci\u00f3n, ya que el costo por metro cuadrado de construcci\u00f3n de Argentina duplica el costo de Estados Unidos y Europa.<\/p>\n

“Con la devaluaci\u00f3n, si se mantiene un d\u00f3lar m\u00e1s caro, es posible que bajen los precios de los inmuebles. En los emprendimientos, los costos est\u00e1n en pesos, de modo que en ese escenario los desarrolladores admitir\u00e1n precios de venta en pozo (medidos en d\u00f3lares), m\u00e1s bajos. Y eso arrastrar\u00e1 a los usados, hasta ahora con valores recalentados por las hipotecas UVAs que ya se enfriaron”, confirma Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la Asociaci\u00f3n Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate.<\/p>\n

El rendimiento neto de bolsillo de un alquiler en la actualidad est\u00e1 en sus m\u00ednimos hist\u00f3ricos, con una tasa del 2,5% anual, seg\u00fan un informe que realiza todos los a\u00f1os Reporte Inmobiliario. Con el riesgo latente de que mantener un departamento vac\u00edo de 85 metros cuesta m\u00e1s de $ 87.000 por a\u00f1o, y que hay que hacerle una pintada previa a cada nuevo contrato, mientras los bonos del Tesoro de Estados Unidos, que rinden m\u00e1s del 3% anual, no necesitan ning\u00fan tipo de mantenimiento. Tambi\u00e9n en esta hip\u00f3tesis de Reporte Inmobiliario se asume que los meses que la unidad est\u00e1 alquilada los impuestos, como ABL o aguas los afronta el inquilino. “Sorprendentemente la renta de un inmueble est\u00e1 por debajo de la renta de un bono del Tesoro de los Estados Unidos, lo cual no es un buen indicador”, alerta Capellino.<\/p>\n

\n

Solicit\u00e1\u00a0asesoramiento sobre este tema,\u00a0ingresando ac\u00e1<\/a><\/span><\/h2>\n<\/blockquote>\n

 <\/p>\n

Mariano Sard\u00e1ns<\/strong>, CEO de\u00a0FDI\u00a0coincide: “Sin dudas que el valor que piden actualmente por los inmuebles es insostenible. Digo que piden, ya que es muy diferente al que se convalida y se cierra la operaci\u00f3n. El a\u00f1o pasado los propietarios ajustaron los precios aprovechando la demanda de parte de inquilinos desesperados por hacerse propietarios gracias a los pr\u00e9stamos UVA. Tanta fue la suba de precios que el n\u00famero de transacciones termin\u00f3 reduci\u00e9ndose casi a nada debido a que las relaciones cuota\/ingresos de los potenciales compradores terminaron no cerrando, a menos que aceptasen comprar un inmueble m\u00e1s chico”.<\/p>\n

“Nosotros mismo tenemos un stock de m\u00e1s de cincuenta departamentos que no podemos vender, por lo menos a los precios que las inmobiliarias les plantean a nuestros clientes. En todos los casos estamos reduciendo los precios 10%, pero a\u00fan as\u00ed el mercado no lo convalida. Ac\u00e1 el tema va a pasar por los miles de propietarios que empiezan a tener problemas de liquidez, ya sea porque necesitan venderlos para hacer uso del dinero para vivir, para invertir en sus empresas o para indemnizar para reconvertirlas en una econom\u00eda que empieza a estar m\u00e1s competitiva. Claramente que el mercado empieza a ajustar los precios para abajo. Otro punto a considerar es que el bono del gobierno norteamericano a diez a\u00f1os, est\u00e1 rindiendo 3,1%. Casi un 50% m\u00e1s que el alquiler que paga un inmueble, y con igual alcance tributario”, resalta Sard\u00e1ns.<\/strong><\/p>\n

Se estima que hoy accede menos del 10% de los potenciales compradores a financiaci\u00f3n mediante cr\u00e9ditos hipotecarios. Y con la inflaci\u00f3n actual, el n\u00famero se reducir\u00e1. Como contrapartida, en pa\u00edses desarrollados m\u00e1s del 50% de las personas acceden a financiamiento bancario a tasas en torno al 5% anual a 30 a\u00f1os.<\/p>\n

Capellino estima que el costo de construcci\u00f3n medido d\u00f3lares en estos \u00faltimos tres a\u00f1os creci\u00f3 100%: “En ese mismo per\u00edodo, el precio de venta creci\u00f3 s\u00f3lo 25% en el segmento de viviendas m\u00e1s demandadas y fue a causa de la falta de inventario y del veranito de pr\u00e9stamos hipotecarios del 2017. Eso significa que ya no hay tolerancia a aumentos descontrolados de costos. Argentina hoy tiene un costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares muy superior a Estados Unidos o Europa y un PBI por habitante muy inferior. Estas condiciones dif\u00edcilmente sean sostenibles a largo plazo”.<\/p>\n

Seg\u00fan Orlando Ferreres y Asociados con datos de la UADE, el valor del metro cuadrado es casi el m\u00e1s alto de la historia, s\u00f3lo superado por el valor registrado hace 37 a\u00f1os. Actualmente se encuentra en u$s 2750 d\u00f3lares frente a u$s 2792 en 1980. Lo interesante del caso es que en 1980 luego de llegar a ese pico, el valor se desplom\u00f3 llegando a valer u$s 1800 al a\u00f1o siguiente y u$s 816 dos a\u00f1os despu\u00e9s. La situaci\u00f3n era muy similar a la actual. Costos de construcci\u00f3n exorbitantes con muy alta inflaci\u00f3n inflaron el valor que luego, por una devaluaci\u00f3n, se corrigieron con una fuerte baja.<\/p>\n

Los inmuebles, como un activo financiero, tienen sus ciclos de alzas y bajas y si una persona adquiri\u00f3 uno en 1980 tuvo que esperar 37 a\u00f1os para lograr recuperar el valor, pero adem\u00e1s inmoviliz\u00f3 el dinero y no pudo tener una renta razonable.<\/p>\n

No s\u00f3lo el precio es el m\u00e1s alto en varias d\u00e9cadas. Adem\u00e1s, Buenos Aires es 30% m\u00e1s cara que el promedio de las otras 5 grandes ciudades de Am\u00e9rica Latina: San Pablo, Santiago, Lima, Ciudad de M\u00e9xico y Bogot\u00e1. Pero la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de esos pa\u00edses es mejor y el nivel de inflaci\u00f3n mucho m\u00e1s bajo que el de Argentina.<\/p>\n

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Lea la nota original desde\u00a0aqu\u00ed<\/a><\/strong><\/h3>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Comentarios de: Mariano Sard\u00e1ns <\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3218,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"yoast_head":"\nEL CRONISTA: La inversi\u00f3n m\u00e1s conservadora del mundo rinde m\u00e1s que un inmueble - FDI - Gerenciadora de Patrimonios<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.fdinternational.com\/fdi-en-los-medios\/cronista-la-inversion-mas-conservadora-del-mundo-rinde-mas-inmueble\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"EL CRONISTA: La inversi\u00f3n m\u00e1s conservadora del mundo rinde m\u00e1s que un inmueble - FDI - Gerenciadora de Patrimonios\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Comentarios de: Mariano Sard\u00e1ns\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.fdinternational.com\/fdi-en-los-medios\/cronista-la-inversion-mas-conservadora-del-mundo-rinde-mas-inmueble\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"FDI - 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