“En el pa\u00eds se tarda dos a\u00f1os en construir un edificio mientras que en otros pa\u00edses tres meses”, explica Mariano Sard\u00e1ns, CEO de FDI.<\/strong><\/p>\nDesde hace 15 a\u00f1os los desarrolladores arman proyectos para vender sin cr\u00e9dito, invirtiendo parte del tiempo en c\u00f3mo mover la demanda en un pa\u00eds que parad\u00f3jicamente tiene un d\u00e9ficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Se generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. “Se ajustaba por el \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC) y si se exced\u00edan los costos se agregaban cuotas adicionales. No hab\u00eda inversi\u00f3n de riesgo”, grafica una fuente del mercado.<\/p>\n
Otra forma que encontraron para incentivar la demanda fue la financiaci\u00f3n modular en proyectos m\u00e1s de cinco a\u00f1os que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesi\u00f3n en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. “Fue una forma de acercarnos a la demanda”, explica Alejandro Belio, director de Operaciones de Tglt, la desarrolladora que creo la marca Metra para el segmento medio al que le vende en cuotas. De hecho, a\u00fan tiene oferta en el proyecto Metra Puerto Norte ubicado en Rosario con la posibilidad de adquirir una unidad con financiamiento hasta el 2023.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/aside>\n
Con la irrupci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario cambia la foto del mercado. “Se modifica la l\u00f3gica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no pod\u00eda comprar. Habr\u00e1 mayor stock de unidades en el suburbano”, anticipa Gustavo Ortol\u00e1 a cargo de la direcci\u00f3n comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversi\u00f3n que la Corporaci\u00f3n Am\u00e9rica construye en C\u00f3rdoba. De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.<\/p>\n
Se dejar\u00e1 de construir s\u00f3lo para el inversor<\/strong><\/p>\n\n<\/div>\n<\/aside>\n
La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementar\u00e1 la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El cr\u00e9dito obliga un replanteo.”El modelo de inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor profesionalismo. Se generar\u00e1n negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un a\u00f1o y medio y dos, la aparici\u00f3n de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que el inversor no quedar\u00e1 fuera de la partida. Ser\u00e1 clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto p\u00fablico-privado,.<\/p>\n
El futuro de los precios<\/strong><\/p>\n\nCon un costo de la construcci\u00f3n en su m\u00e1ximo hist\u00f3rico -entre los US$ 1100\/m2 y los US$ 1500\/m2-, sumado a un precio de la tierra en alza sobre todo en la Capital Federal y en un contexto inflacionario que ronde el 20 por ciento, es impensada una posible baja de precios. Sin embargo los analistas del mercado financiero advierten que los valores deber\u00edan bajar por la brecha que existe entre salarios y valores de las propiedades. “Con un salario anual que promedia los US$ 13.000, no cierran en la Argentina los niveles del costo de construcci\u00f3n. En Estados Unidos el sueldo anual promedio es de US$ 53.000 y en Espa\u00f1a US$ 36.000, mercados en los que el costo ronda los US$ 700\/m2”, relata
Mariano Sard\u00e1ns<\/strong>, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI. Su mirada es que la ineficiencia se genera en los sistemas constructivos, y aclara que no tiene relaci\u00f3n directa de el costo de la mano de obra. “En el pa\u00eds se tarda dos a\u00f1os en construir un edificio mientras que en otros pa\u00edses tres meses”, advierte y aclara que hay empresas locales que producen paneles o materiales para construir de una forma diferente. “Cuando esos sistemas se instalen el costo de construcci\u00f3n bajar\u00e1 y los valores de las propiedades tambi\u00e9n y quien toma un cr\u00e9dito terminara pagando una propiedad m\u00e1s cara”, afirma.<\/div>\n<\/aside>\nLa mirada opuesta tienen quienes est\u00e1n en la cocina del sector. “Es un error relacionarlo con el salario. Hay que mirar el valor del m2 y la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar”, explica Germ\u00e1n Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Hace referencia a que el combo tipo de cambio atrasado e inflaci\u00f3n en pesos desestima una baja en el valor de las propiedades nuevas. “Es m\u00e1s, hoy se da el fen\u00f3meno de que quien desarrolla un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro. Algunos est\u00e1n vendiendo por debajo del valor de reposici\u00f3n”, justifica.<\/p>\n
Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son las que califican para las l\u00edneas de cr\u00e9dito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. “Surgir\u00e1 mayor competencia y nuevos emprendimientos”, afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador ser\u00e1 m\u00e1s exigente que el inversor que adquir\u00eda una propiedad para alquilar. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva”, analiza Satulovsky.<\/p>\n
M\u00e1s proyectos en barrios que s\u00f3lo se mueven con financiaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nSi el plan de cr\u00e9ditos prospera y las variables macro acompa\u00f1an, los desarrolladores se animar\u00e1n con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los m\u00e1s caros con incidencias que superan los US$ 1000\/m2. “Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as codiciadas”, agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de crear valor en econom\u00edas locales.<\/p>\n
V\u00eda libre para ajustar<\/strong><\/p>\nUna de las noticias de las \u00faltimas semanas es que despu\u00e9s de 20 a\u00f1os se permite la indexaci\u00f3n en el sector a trav\u00e9s de medidas de ajuste. Es decir se habilit\u00f3 el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercializaci\u00f3n y la escrituraci\u00f3n. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflaci\u00f3n. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisici\u00f3n de cualquier bien durable y que logr\u00f3 sacar el chip de hablar en d\u00f3lares. “Las compa\u00f1\u00edas constructoras preferir\u00e1n pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflaci\u00f3n”, analiza Gustavo LLamb\u00edas, Vicepresidente de la Asociacion Empresarios de la Vivienda, la entidad que relama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayor\u00eda de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. “Est\u00e1 se actualiza por la evoluci\u00f3n del CER en base al \u00edndice de precios y se considera m\u00e1s previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcci\u00f3n”, justifica Marcela M\u00e9ndez, directora de Serinco, consultora especializada en tasaciones. Mario G\u00f3mez director de la inmobiliaria Le Blue incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.<\/p>\n
El cr\u00e9dito puente, el pr\u00f3ximo paso<\/strong><\/p>\nEs el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciar\u00eda sobre la segunda parte del a\u00f1o y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. “Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el cr\u00e9dito”, explica Hern\u00e1n Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un cr\u00e9dito puente con una entidad oficial pero los n\u00fameros no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. “El costo financiero para un cr\u00e9dito de $180 millones era de $ 40 millones en tres a\u00f1os”, detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar m\u00e1s de un a\u00f1o y medio. “En Per\u00fa por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcci\u00f3n”, plantea una opci\u00f3n G\u00f3mez.<\/p>\n
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