{"id":8620,"date":"2024-04-16T15:14:00","date_gmt":"2024-04-16T18:14:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fdinternational.com\/dev\/?p=8620"},"modified":"2024-06-18T15:24:17","modified_gmt":"2024-06-18T18:24:17","slug":"el-pais-uruguay-una-bomba-de-tiempo-en-el-sector-inmobiliario-de-estados-unidos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fdinternational.com\/dev\/fdi-en-los-medios\/el-pais-uruguay-una-bomba-de-tiempo-en-el-sector-inmobiliario-de-estados-unidos\/","title":{"rendered":"EL PA\u00cdS \u2013 URUGUAY: Una bomba de tiempo en el sector inmobiliario de Estados Unidos."},"content":{"rendered":"

Fecha<\/strong>: 16 de abril, 2024<\/em><\/p>\n

EL PA\u00cdS \u2013 URUGUAY: Una bomba de tiempo en el sector inmobiliario de Estados Unidos.<\/span><\/h2>\n
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La crisis en el segmento comercial del real estate est\u00e1 impactando fuerte en los balances de los bancos que otorgaron cr\u00e9ditos en este sector.<\/p>\n

La combinaci\u00f3n de los cambios de h\u00e1bito que dejaron desocupadas una gran cantidad de locales comerciales y oficinas, m\u00e1s las tasas que siguen altas, \u201cpone en riesgo a muchos bancos en Estados Unidos\u201d, advierte el experto en finanzas corporativas Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora FDI. Locales vac\u00edos, tasas altas, hipotecas imposibles de cubrir componen una situaci\u00f3n extremadamente compleja en las instituciones financieras expuestas al commercial real estate. Sardans sostiene las dificultades se extienden a los edificios de apartamentos, donde la renovaci\u00f3n de hipotecas \u201ces casi imposible\u201d dado el nivel de tasas. \u201cMucha gente se acuerda de la crisis 2008 ante lo que ocurre ahora\u201d, sostiene y aunque el actual escenario ser\u00eda \u201cde menos casos\u201d, podr\u00eda involucrar un volumen similar. A continuaci\u00f3n, un resumen de la entrevista.<\/p>\n

\u2014\u00bfHay una amenaza real en el sector inmobiliario de Estados Unidos?<\/strong>\u00a0\u2014Son muchos los inversores que apuestan al real estate, pero prefieren no adquirir inmuebles con destino residencial, sino que apuntan al sector comercial o industrial: locales comerciales, oficinas, naves industriales, almacenes, dep\u00f3sitos. Eso es com\u00fan entre los inversores, inclusive los latinoamericanos. Hay un perfil de inversor que evita los inmuebles, donde pueden tener que lidiar con juicios o desalojos. El contrato en Estados Unidos hay que respetarlo, salvo que vaya a la quiebra. Y mucha gente a\u00fan tiene fresco el impacto de la crisis subprime en el segmento residencial, por lo que compran locales comerciales, hacen acuerdo con una cadena de farmacias o cafeter\u00edas y no tienen problema con el arrendamiento. Lo mismo pasa con locales de oficinas, para firmas reconocidas. El problema es que la demanda por ese tipo de locales se vino al piso, su tasa de desocupaci\u00f3n es la m\u00e1s alta en muchos a\u00f1os.<\/p>\n

\u00a0<\/strong>\u2014\u00bfCu\u00e1l fue la raz\u00f3n? \u2014<\/strong>Los cambios de costumbres despu\u00e9s de la pandemia. El negoci\u00f3 cambi\u00f3. Muchas empresas se han achicado, o se mudaron a lugares m\u00e1s peque\u00f1os. Ya no necesitan las dimensiones requeridas para cuando estaba toda la plantilla junta en la oficina. Y algunas grandes firmas est\u00e1n obligando ahora a sus empleados a concurrir por lo menos un par de veces a la oficina por semana, pero eso no ocurre en la gran mayor\u00eda de empresas de menor porte. Adem\u00e1s, los consumidores van menos a las grandes superficies; es la \u00e9poca de los deliveries. Hay edificios de oficinas enteros que se est\u00e1n vendiendo al 50% de lo que se lleg\u00f3 a pagar pre-pandemia, e incluso menos. Con esa paga, los propietarios no cubren ni la hipoteca. Pueden sacar dinero de otro lado para completar la hipoteca, pero luego vendr\u00e1 la renovaci\u00f3n del cr\u00e9dito y el banco le va a decir que quiere una garant\u00eda m\u00e1s, que no alcanza con el propio bien. En algunos casos, el tomador del cr\u00e9dito deja de pagar.<\/p>\n

\u2014Esto golpea los balances de los bancos\u2026\u00a0<\/strong>\u2014Sin dudas. En Estados Unidos se maneja una cifra de 1.3 trillones de d\u00f3lares de pr\u00e9stamos vigentes que se tienen que renovar.<\/p>\n

Bancos como el New York Comunity, hab\u00edan mutado de prestar a residenciales para financiar \u201clo m\u00e1s seguro\u201d que eran los locales comerciales, y eso cambi\u00f3 desde la pandemia. El New York Comunity est\u00e1 en problemas dada su alta exposici\u00f3n en este segmento: los clientes le dicen \u201cdejo el edifico, no lo puedo pagar\u201d, igual que ocurriera con las residencias en la crisis de 2008. Su cotizaci\u00f3n en bolsa estaba en fuerte ca\u00edda y hace un mes obtuvo capitalizaci\u00f3n en los ratios que la Fed le exig\u00eda, tratando de evitar un mayor deterioro del valor de sus acciones.<\/p>\n

\u2014\u00bfLa misma cr\u00edtica situaci\u00f3n atraviesan todos los bancos?\u00a0<\/strong>\u2014Los bancos grandes, como el JP Morgan, Bank of America, Wells Fargo y Citibank, est\u00e1n aprovechando la crisis para tomar plata a costo cero. Al cliente le est\u00e1n pagando por un plazo fijo a un a\u00f1o, un 1%, cuando la letra del gobierno que respalda a esos bancos est\u00e1 pagando 5%. En esa carrera los bancos chicos no pueden competir, porque como mucho pueden pagar 2,5%, porque del otro lado tienen pr\u00e9stamos dados en \u00e9poca de la pandemia del 3%.<\/p>\n

\u2014\u00bfQu\u00e9 rol juegan las tasas de inter\u00e9s? \u2014<\/strong>Es clave. Los bancos ven\u00edan especulando que para el 2025 iban a empezar a salir a flote porque las tasas bajar\u00edan en forma importante. Cuatro bajas este a\u00f1o y alguna m\u00e1s el pr\u00f3ximo. Pero no est\u00e1 siendo as\u00ed, la inflaci\u00f3n no cede como se esperaba y algunas tasas est\u00e1n volviendo a subir. La tasa a 10 a\u00f1os est\u00e1 de nuevo arriba, 4,4%. La tasa del bono a 30 a\u00f1os, que tiene las referencias para las hipotecas se est\u00e1 acercando de nuevo al 5%. Y con ese nivel de tasas, una hipoteca se va a casi 8%. Es impagable. Le est\u00e1n \u201ccorriendo el arco\u201d a la baja de tasas, que los bancos confiaban en la tendencia a la baja a corto plazo. Y ese es el problema, se vencen m\u00e1s bonos, se vencen m\u00e1s pr\u00e9stamos, y las empresas, al igual que miles de empresas, se financiaron a tasas del 1 o 2% durante la pandemia; bonos que est\u00e1n venciendo hoy, tienen que renovar y van a tener que hacerlo a niveles muy superiores. Se le viene un problema financiero a bancos, empresas, gobiernos y familias. Depender\u00e1 de cu\u00e1n diversificados est\u00e9n.<\/p>\n

\u2014En un art\u00edculo reciente usted advert\u00eda que hab\u00eda m\u00e1s de 50 bancos en problemas al cierre del a\u00f1o pasado \u00bfExiste riesgo de quiebra por esta coyuntura?<\/strong>\u00a0\u2014Sin dudas. El riesgo es real. No nos olvidemos que el City Bank estuvo a punto de quebrar en 2007: Y el Silicon Valley Bank, que colaps\u00f3 hace un a\u00f1o. Situaciones extraordinarias pueden llevar a los bancos a la quiebra. Hoy vivimos un fen\u00f3meno complejo; los cambios de h\u00e1bito que dejaron desocupadas una gran cantidad de locales comerciales y oficinas, m\u00e1s las tasas que siguen altas, son una bomba de tiempo que pone en riesgo a muchos bancos. La situaci\u00f3n puede ser tan grande como lo de 2008; no en n\u00famero de casos, pero si en volumen. Si empiezan a caer bancos medianos y chicos eso tendr\u00eda un efecto cascada a partir de la huida de la gente hacia la calidad, o sea bancos grandes o bonos y empeorar la situaci\u00f3n de los que est\u00e1n en problemas. En algunas instituciones bancarias estas operaciones del denominado CRE (comercial real estate) representan 50% o el 60% de toda su cartera de cr\u00e9ditos.<\/p>\n

\u2014\u00bfEsta realidad puede da\u00f1ar al segmento residencial?\u00a0<\/strong>\u2014Est\u00e1 pasando, pero m\u00e1s gradualmente. Despu\u00e9s de la crisis de 2007-2008 hubo mucho incentivo para que la gente refinanciara sus hipotecas a tasa fija, entonces muchas personas hoy tienen una hipoteca de 30 a\u00f1os al 3%. Refinanciaron en medio de la pandemia, cuando la tasa del bono que pagaban estaba en 4.55%. Una tasa que hoy subi\u00f3 por encima de 7,5%. \u00bfQu\u00e9 empieza a suceder? Las nuevas construcciones, lo que se estaba terminando y hab\u00eda que salir a venderlo, la gente no lo pod\u00eda pagar a este nivel de tasas. Entonces, un constructor termin\u00f3 un edificio de 100 apartamentos, se encuentra que la gente no puede pagarlo. Un constructor tiene que seguir moviendo la rueda, no puede quedarse sin construir, Termina bajando los precios, lo que a su vez le pone un techo a la vivienda usada y deprime el mercado. Esto se ve especialmente en el segmento denominado multifamily, los edificios de muchos apartamentos. Ah\u00ed es donde comienza a sentirse el impacto.<\/p>\n

\u2014\u00bfC\u00f3mo se trasladan esos efectos al resto de la econom\u00eda? La actividad ha crecido por encima de lo esperado en los \u00faltimos trimestres, y tambi\u00e9n hay un buen comportamiento del mercado de trabajo\u2026\u00a0<\/strong>\u2014Sin dudas que tiene impacto, pero sucede que hay otros rubros de actividad en Estados Unidos que andan muy bien y amortiguan el impacto. Hay mucha demanda de trabajadores en ciertos segmentos, est\u00e1 siendo importante el ingreso de inmigrantes que buscan arrendamientos. Hay un empuje fuerte en algunas ramas, pero si este derrumbe en el comercial real estate se concreta, va a impactar fuerte en la econom\u00eda. El golpe sigue por los multifamily y de a poquito puede pegarle a los dem\u00e1s segmentos del real estate. Es un gran problema financiero. En EE.UU., ni las empresas ni la gente compra cash, todo son hipotecas que se renuevan y los cambios en el valor tienen un gran impacto. Y adem\u00e1s, hay otro fen\u00f3meno que est\u00e1 impactando en zonas de suburbios o localidades m\u00e1s peque\u00f1as\u2026<\/p>\n

\u2014\u00bfCu\u00e1l es?\u00a0<\/strong>\u2014En el caso de las empresas que est\u00e1n replanteando el retorno a la oficina, aunque sea parcial, obliga a que los empleados a trasladarse de nuevo a la ciudad, pr\u00f3ximo a sus oficinas, o quedan fuera de la plantilla. Familias que se alejaron de las principales ciudades, compraron o arrendaron vivienda de bajo coste en lugares amplios, en medio de la naturaleza, hoy tienen que volver. Pagaron cifras mayores al valor real, generaron una burbuja y hoy se retiran. Esas comunidades sentir\u00e1n el impacto.<\/p>\n

\u2014Este fen\u00f3meno en el sector inmobiliario tambi\u00e9n se est\u00e1 dando en Europa\u2026<\/strong>\u00a0\u2014S\u00ed, pero el problema es distinto. En Estados Unidos, en la gran mayor\u00eda de los casos hay tasas fijas. Pero en Europa no, m\u00e1s del 90% de las operaciones en real estate tienen tasa variable. Suben las tasas y sube la cuota mensual. Los casos m\u00e1s extremos ocurrieron en Suecia, pero en Espa\u00f1a hay mucha gente con graves problemas financieros por este tema. No en las urbes, ni Barcelona, ni Madrid u otras ciudades muy conocidas. All\u00ed hubo un empuje fuerte de extranjeros que invirtieron y han comprado cash. Pero en los suburbios, adonde se mudaron los espa\u00f1oles, ah\u00ed s\u00ed est\u00e1 el impacto de la hipoteca dif\u00edcil de cubrir. En este caso, adem\u00e1s de lo comercial, le pega tambi\u00e9n al segmento residencial.<\/p>\n

\u2014\u00bfCu\u00e1l es la situaci\u00f3n actual en China?<\/strong>\u00a0El sector inmobiliario presenta problemas hace ya tiempo\u2026 \u2014El problema es de confianza. Xi Jinping tom\u00f3 una econom\u00eda capitalista que ven\u00eda creciendo muy bien y rompi\u00f3 todo. Cerca de 40 millones de chinos se fueron de su pa\u00eds y se radicaron preferentemente en estados vecinos, con mejores condiciones para producir y trabajar. Los problemas geopol\u00edticos tambi\u00e9n pesan y el riesgo de una escalada en algunos de los frentes en conflicto preocupa a la poblaci\u00f3n. Hubo una enorme burbuja en el sector residencial. El gigante inmobiliario Evergrande cay\u00f3 por severos problemas financieros, con bonos emitidos por 300 mil millones de d\u00f3lares. Cay\u00f3 Evergrande y cayeron varios jugadores m\u00e1s del sector, uno tras otro. Adem\u00e1s, varios grandes bancos han reportado muy malos resultados \u00faltimamente, debido al sector inmobiliario. Hoy hay menos confianza en China, los inversores que invierten en t\u00edtulos emergentes, optan por invertir en \u201cemergentes ex China\u201d.<\/p>\n

Descargar PDF ac\u00e1<\/a><\/p>\n

Fuente: El Pa\u00eds<\/strong><\/p>\n

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