Hoy charlamos sobre lo qué hay que hacer para que Argentina “Blanquee” los alquileres. Los alquileres y el nuevo régimen de ganancias.

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“Con la salida del cepo cambiario volvió a fluir el intercambio comercial y de servicios. Este verano, en Punta del Este, los precios estaban iguales y en algunos casos más baratos” comentó, Mariano Sardáns CEO de FDI.

Hace poco más de un año, con el cambio de gobierno en Argentina, se renovaron las expectativas de Uruguay respecto al futuro de la relación bilateral. La asunción como presidente de Mauricio Macri creó desde el principio otra atmósfera entre ambos gobiernos y dejó ver un horizonte mucho más despejado que en el pasado para los intereses locales.

La apertura al diálogo y la disposición a atender las inquietudes de las autoridades locales ha sido una característica desde el comienzo, por ejemplo en el terreno comercial. Pero también hubo, en el terreno cambiario y tributario, acciones que afectaron directamente a la economía uruguaya.

Expectativas desmesuradas

Tratar de recomponer el flujo comercial con la vecina orilla fue uno de los objetivos que Uruguay salió a buscar desde el arranque del nuevo mandato de Macri en diciembre de 2015. Las restricciones para importar dispuestas por el gobierno de la expresidenta Cristina Fernández durante buena parte de su mandato habían pegado fuerte en el sector exportador e incluso fueron el golpe de gracia para empresas de la industria manufacturera.

La llegada de Macri al poder suponía el fin de las políticas proteccionistas. El entusiasmo se apoderó de los empresarios uruguayos a partir de 2016, a tal punto que se generaron expectativas –algo desmesuradas a la luz de los resultados– de lo que podía pasar en lo inmediato.

“Teníamos una expectativa mayor. En cierto sentido mejoró el diálogo, cambiaron los interlocutores, pero el portero sigue siendo el mismo”, dijo a El Observador semanas atrás el presidente de la Comisión de Comercio Exterior de la Cámara de Industrias (CIU), Rafael Sanguinetti.

Si bien apenas asumió el nuevo gobierno Argentina anunció que se automatizaría la aprobación de la mayor parte de las licencias de importación, lo que facilitaría el ingreso de bienes a ese país, esto no ocurrió, según Sanguinetti.

Aunque se eliminaron los permisos conocidos como DJAI (Declaración Jurada Anticipada de Importación), se colocaron trabas alternativas con licencias no automáticas que, a diferencia de las anteriores, se terminan aprobando, pero pueden demorar hasta dos meses. Además de las licencias no automáticas se establecieron cupos limitados para la importación de bienes, lo que frena el ingreso al mercado argentino.

Más allá de esas dificultades, en el fondo los empresarios saben que es un mercado al cual pueden volver a apostar porque las reglas son más claras y estables que en el pasado. Aunque llevará tiempo recuperar clientes, la relación empezó lentamente a revitalizarse.

El otro desafío nada menor está en afinar el lápiz para que la producción vuelva a ser competitiva. Un punto no menos relevante fue el levantamiento de la medida que prohibía trasbordos de carga argentina en puertos uruguayos. Ya en el primer semestre de 2016 se comenzó a recuperar volumen de negocios.

El turismo de parabienes

Mucho se habló en los meses previos a la asunción de Macri sobre qué pasaría con la política cambiaria y cómo eso podía pegar, por ejemplo, en la actividad turística uruguaya.

Si bien una de las primeras medidas que tomó el gobierno de Macri fue levantar el cepo cambiario, el ritmo de las reformas económicas se moderó de forma considerable. Con buena parte de las baterías que apuntaron a reducir la inflación, el ajuste cambiario en la vecina orilla quedó en segundo plano y el país vecino profundizó su atraso cambiario.

“Los que mueven la aguja (en el turismo) sin ninguna duda son los argentinos”. Luis Borsari, Director de Turismo de la Intendencia de Maldonado.
Eso tuvo como contrapartida que un importante aumento de la capacidad de compra de los argentinos en Uruguay impactara favorablemente en la temporada en curso. Los primeros números divulgados por el Ministerio de Turismo muestran que en los primeros 10 días de enero ingresaron al país 26% más argentinos que un año atrás. Incluso, por primera vez en mucho tiempo la mayoría de los operadores turísticos hablan con satisfacción sobre el desarrollo de la temporada de verano y las proyecciones apuntan a que terminará siendo una de las mejores zafras de la historia.

En los últimos años siempre había algún nubarrón sobre la temporada de verano en Uruguay. Las restricciones cambiarias impuestas por el gobierno kirchnerista o antes el corte de puentes por el conflicto con la entonces llamada Botnia fueron un dolor de cabeza para la actividad turística.

“Con la salida del cepo cambiario claramente volvió a fluir el intercambio comercial y de servicios. Uruguay con la suba del dólar ganó competitividad. Este verano, en Punta del Este, los precios estaban iguales y en algunos casos hasta un poco más baratos”, dijo a El Observador el director de la gerenciadora de patrimonios FDI, Mariano Sardáns.

“Es difícil encauzar otra vez un flujo comercial como el que teníamos antes, porque algunas de las empresas que exportaban a Argentina cerraron” . Teresa Aishemberg, Gerenta general de la unión de exportadores.

Para el experto argentino, hoy no hay motivos para pensar en una valorización del dólar en el vecino país que amenace la competitividad cambiaria de Uruguay, pese a que un dólar más alto forma parte de los pedidos de los industriales.

“Ya se está viendo que sin obligar a los exportadores a liquidar, el dólar no sube. Va a haber una gran masa de dinero entrando y yendo a la economía real, principalmente en el área de energías alternativas, como la eólica y solar, sumado a inversión de otras empresas. (…) La plata recién está empezando a entrar de a poco, por eso ni sube el tipo de cambio ni va a subir”, apuntó.

Qué pasa con las inversiones

Para los inversores que en el pasado habían apostado por tierras uruguayas, hoy las oportunidades están nuevamente del otro lado del charco. Eso lleva a que muchos vendan o intenten hacerlo, aunque la dificultad está en encontrar compradores.

“Al hombre de campo hoy le conviene toda la vida, por logística, por costos, por diferentes cosas, volver a Argentina. En la mayoría de los cereales no tiene retenciones, solo quedan en la soja. (…) El argentino fue cuando le pusieron retenciones y un mercado de cambios que regulaba todo. Entonces, en ese momento, la rentabilidad del campo uruguayo con sus costos resultaba más conveniente, incluso después de impuestos”, afirmó Sardáns.

En el caso de la inversión inmobiliaria, tradicionalmente tentadora, se sigue dando que el argentino observa a Uruguay como un país con reglas de juego que se conservan, pero hay otros aspectos que ya no lo convencen tanto.

US$ 378 millones

Sumaron las ventas de productos uruguayos al mercado argentino en 2016, un 0,64% menos que durante 2015.

Para el experto, el motivo por el cual la inversión inmobiliaria está parada son los altos costos de la construcción, que son elevados en comparación con otros países. Eso le quita atractivo al negocio de compraventa y de renta. “Hoy cualquier inversor medianamente informado ni loco hace ninguna inversión en Uruguay, pero tampoco en Argentina. Hay otros países donde el costo es más barato y la renta es más alta. (…) Hasta que el costo de la inversión no caiga y haya inquilinos eventualmente con poder adquisitivo suficiente que pueda generar más renta, los inversores no van a volver”, sostuvo.
Con el cambio de autoridades y las modificaciones económicas en Argentina, los operadores esperaban que el sector recobrara el dinamismo y saliera del enlentecimiento que muestra la actividad hace ya unos cinco años, cosa que hasta ahora no se ha dado.

Blanqueo y salida de depósitos

Desde junio y hasta diciembre de 2016, los depósitos de no residentes (el 80% son de argentinos) cayeron en unos US$ 1.000 millones, de US$ 4.552 millones a US$ 3.550 millones. Solo en diciembre se fueron del sistema financiero uruguayo US$ 455 millones pertenecientes a argentinos, según informó el diario El Cronista del vecino país.

Se trata de depositantes que optaron por salir del sistema financiero uruguayo y no ingresar al blanqueo de capitales. En su mayoría eran pequeñas cuentas de US$ 20 mil o US$ 30 mil que podrían haber sido blanqueados sin multa alguna, pero ocurre que cualquier contador no cobra menos de US$ 300 por el trámite de sinceramiento. Así, la mayoría prefirió llevarse el dinero.

Esta pérdida de depósitos, sin embargo, no tiene consecuencias para el sistema bancario uruguayo dada su fortaleza y liquidez.

En suma, las medidas del gobierno argentino mantienen un saldo favorable a un año de asumir, con los operadores turísticos como los más beneficiados y los agentes inmobiliarios como los más desfavorecidos.

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“Para blanquear el cien por ciento del negocio del alquiler, habría que aplicar la solución de Uruguay: Por ley, el propietario pierde el derecho al desalojo si no registra el contrato”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Esta semana el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), Alberto Abad, salió al ruedo y volvió a poner en el tapete el tema de los alquileres. Insistió en la necesidad de sincerar el negocio, y hasta compartió su mail personal para recibir denuncias.

La realidad es que en la práctica la mayoría de los propietarios tienen declarados sus inmuebles, pero no el negocio de renta. Abad recordó que la nueva ley de impuesto a las ganancias, aprobada a fines de diciembre, permite que quien alquila pueda deducir hasta 40 por ciento de lo que paga por mes, con un tope de hasta S 4331 al mes o $ 51.967 al año. `En términos prácticos esto quiere decir que el inquilino paga la tasa máxima de Ganancias, que es del 35 por ciento, puede ahorrarse hasta un máximo de $ 1515 mensuales o de $ 18.180 anuales`, explica el especialista Santiago Sáenz Valiente, director del estudio homónimo. Una exigencia clave es que la persona no sea propietaria de otro inmueble ni siquiera en un porcentaje. Es decir, si tiene una familia numerosa y alquila su unidad pequeña por otra de mayor dimensión, la deducción no corre. Además tendrá que presentar la factura del alquiler -que le de el propietario- y enviar la copia del contrato de alquiler a la AFIP.

El `blanqueo` de este negocio puso los nervios de punta a los empresarios del sector, quienes están convencidos que podría afectar con una baja en la venta de propiedades. El tema preocupa porque ante la ausencia de líneas de crédito con tasas bajas o de sencilla calificación – fundamental para que la clase media o baja acceda a la compra de una casa- la demanda de propiedades está centrada en inversores que buscan refugiar su capital. Y que están desconformesconlarentaanualen dólares que deja el alquiler: alrededor del 3,5 por ciento.

El incentivo de la deducción para el inquilino generaría tensiones en las negociaciones por la presión que pondrán los propietarios de pasar los nuevos costos al valor del alquiler. Hoy quien tiene una propiedad declarada y la alquila paga Ganancias o es monotributista. En este último caso, siempre que tenga menos de tres propiedades en alquiler o perciba hasta $ 700.000 al año por renta de inmuebles. `En este caso estamos hablando de una propiedad de un alquiler mensual que supera los $60.000 por el que el propietario tiene una cuota impositiva que ronda los 2900 pesos`, agrega Sáenz Valiente. A estos costos hay que sumar el impuesto a los ingresos brutos, que ronda el 3,5 por ciento dependiendo de las jurisdicciones, cuando el valor del alquiler supera los $8000.

Por otra parte, los dueños de inmuebles perciben un impacto en el impuesto sobre los bienes personales. Es decir, cada bien pondera en su declaración jurada que para el período fiscal 2016 tiene unaalícuota del 0,75 por ciento cuando se superan los $ 800.000 de valor fiscal, del 0,50 por ciento para 2017 cuando se exceden los $ 950.000 y a partir de 2018 del 0,25 por ciento con un mínimo no imponible sobre $ 1.050.000.

Más allá del anuncio, quienes están en la cancha aseguran que la deducción no cambiará el escenario actual. Elahorro de hasta $1500mensuales no incentivará al sinceramiento del negocio y pocos son los que declararán el alquiler. Para evitar esto, Mariano Sardáns, director de la gerenciadora de patrimonios FDI plantea la solución aplicada por Uruguay para blanquear el 100 por ciento del negocio de alquiler. `Por ley, el propietario pierde el derecho al desalojo si no registra el contrato`, finaliza. Carla Quiroga

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“La clave está en que nadie quiere ser el próximo HSBC. Por no cumplir con los protocolos antilavado, el banco fue multado en US$ 2.000 millones por el regulador estadounidense.” explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Una docena de bancos offshore se retiraron de la plaza financiera uruguaya en los últimos tres años y medio. Riesgo reputacional por un mercado pequeño, baja o nula rentabilidad y nueva normativa internacional que les requiere más capital, son las razones detrás de estas salidas.

Las últimas “perlas” en salirse de este “collar” que es la banca offshore  en Uruguay, fueron el suizo Union Bancaire Privée (UBP) a fines de noviembre de 2016, el israelí Hapoalim a mediados de diciembre de 2016 y el también suizo Credit Suisse en los últimos días.

El semanario Crónicas informó ayer que la oficina de representación local del Credit Suisse resolvió retirarse, según confirmó el director del Banco Central (BCU), Washington Ribeiro, quien señaló que “nunca es bueno que una institución se retire de plaza”. Ribeiro indicó que en una segunda instancia deberán analizarse los motivos de esa salida.

Fuentes del mercado financiero dijeron a El País que el Credit ya cerró la oficina que estaba ubicada en el World Trade Center.

Previamente, en diciembre, el semanario Búsqueda dio cuenta del retiro del banco israelí Hapoalim —que en Uruguay funcionaba como casa financiera— tras concretar la venta de su negocio de banca privada en Miami.

A fines de noviembre pasado, el UBP cerró su oficina de representación en Uruguay.

Según información recabada por El País, desde que el Royal Bank of Canada (RBC) cerró sus oficinas en Uruguay a fin de octubre de 2013, un total de 11 instuticiones dejaron la banca offshore local. A las tres ya mencionadas, se suman: los ingleses HSBC Financial Services y Lloyds Bank (que además vendió su banco comercial en Uruguay al suizo Heritage), el alemán Deutsche Bank (se retiró de 10 mercados), el israelí Leumi, los suizos UBS, SGPB (Suisse, Societe Generale Bank & Trust ) y LGT Bank y el estadounidense Raymond James (que vendió su operativa a Riverding Financial LLC).

Una fuente del mercado financiero dijo a El País que en Uruguay, “cada día más proliferan los asesores de inversión independientes con acuerdos con bancos del exterior”.

Las razones.

El RBC —el primero en irse— operaba desde Zonamerica manejando dinero de argentinos y resolvió retirarse de Uruguay luego de un allanamiento de la Justicia a pedido de su par argentina por una investigación de lavado de activos que finalmente fue archivada.

El factor clave es internacional y Uruguay poco puede hacer por retener estas operaciones. El CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, Mariano Sardáns había dicho a El País tras la salida del RBC que la clave está en que nadie quiere ser el próximo HSBC. A este banco en Estados Unidos se le “colaron” entre sus clientes latinoamericanos cuentas con dinero del narcotráfico mexicano en 2011. Por no cumplir con los protocolos antilavado, el banco fue multado en US$ 2.000 millones por el regulador estadounidense.

Así, un banco internacional puede “estar asumiendo que mañana tiene un problema reputacional por un mercado (pequeño) como Uruguay”, había señalado.

El socio de CPA Ferrere, Bruno Gili coincidía con esa visión. “Es muy probable que se quieran replegar bancos de lugares donde tienen poco” negocio como Uruguay, había dicho Gili en esa ocasión. “No es un problema con Uruguay sino con la gestión de riesgo global producto de la realidad internacional”, había añadido.

Según había indicado Gili hace dos años, a eso se suma que Uruguay tiene “un sistema financiero que es menos rentable que el promedio de la región y que tiene un costo sobre ingreso mayor que la región”. Además están los mayores requerimientos de capital que provienen de cambios regulatorios a nivel global (Basilea III).

En 2014, la banca offshore en Uruguay administraba fondos por US$ 25.000 millones.

Cómo trabaja la banca offshore en Uruguay.

Los bancos offshore o private banking —a diferencia de los bancos comerciales— no pueden captar depósitos o dar créditos. Pero, sí pueden administrar patrimonios y asesorar a clientes, por eso cobran una comisión. Los bancos internacionales quieren seguir atendiendo a los clientes pero, prefieren hacerlo mediante asesores de inversión (es decir independiente a la institución) con nombre y apellido, regulado y controlado con el que firman acuerdos.

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“La mayoría no tiene más de u$s 20.000 en sus cuentas, por ello la mayoría prefiere traerlo en efectivo y en todo caso gastarlo de la misma forma”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Hasta fin de año, muchos argentinos con depósitos en bancos uruguayos aprovecharon los fines de semana de diciembre para cruzar el charco y sacar la plata del banco, ya que en 2018 comienza el intercambio de información con la AFIP, que es retroactivo al 1 de enero de este año.

Desde junio, los depósitos de no residentes en Uruguay (el 80% son de argentinos) cayeron más de u$s1.000 millones: de u$s4.552 millones a u$s 3.550 millones. La aceleración brusca ocurrió hacia fin de año: de u$s4.364 millones en octubre bajó a u$s4.119 millones en noviembre y a u$s3.550 millones en diciembre, según se desprende de las estadísticas que publica el Banco Central de Uruguay. Hay que remontarse hasta agosto de 2012 (u$s 3495 millones) para observar una cifra tan baja de depósitos de no residentes.

Sólo en diciembre se fueron del sistema charrúa u$s569 millones de extranjeros, de los cuales alrededor del 80% (u$s 455 millones) pertenece a argentinos. Por lo tanto, si se toman los 22 días hábiles, resulta que se fugaron u$s20 millones por día.

Uruguay era una plaza para depósitos de argentinos muy utilizada. En 2013 se firmó el acuerdo de intercambio a requerimiento, pero para que sea efectivo hace falta la identificación del contribuyente. Lo que cambia radicalmente el riesgo es el compromiso de Uruguay de realizar el intercambio automático a partir del 2018, a partir de saldos preexistentes al 1/1/17.

“Ese puede ser el motivo con el cual están saliendo depósitos de argentinos que no han ingresado al blanqueo. La otra posibilidad es que aquellos que ingresaron al blanqueo inviertan en títulos públicos argentinos que tienen buena rentabilidad y eximición de impuestos”, indica César Litvin, presidente del Instituto Tributario.

Muchos los repatrían de a u$s 10.000 por persona, lo máximo permitido para traer al país, por lo que un matrimonio se puede venir con u$s 20.000 sin problemas.

De otra forma deberían pagar 6% para repatriar el dinero, que el costo del “cable” que cobran las financieras para traer dinero no declarado. “La mayoría no tiene más de u$s 20.000 en sus cuentas, lo cual podría ser blanqueado a cero costo, pero la realidad lleva a que los honorarios de un contador por hacer el sinceramiento no baja de los $5.000 (más de u$s 300), de ahí que la mayoría prefiere traerlo en efectivo y en todo caso gastarlo de la misma forma”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

A su entender, para el sistema bancario uruguayo este goteo tiene cero consecuencias, dado que está más fuerte que nunca y demasiado líquido para el gusto del gobierno. Se debe a que la economía crece, pero a ritmo muy lento, por lo que la demanda de préstamos está retraída.

Del lado de los bancos, según El Cronista, la pérdida de estos pequeños ahorristas es más un alivio que un problema, ya que la gran mayoría ni siquiera pasaba los nuevos requisitos mínimos que se exigen en cuanto a certificación o constancias de ingresos para avalar los depósitos que tenían. Y dado que además era dinero que entraba por vía de depósito de efectivo y salía bajo la misma modalidad, se trataba de clientes considerados de “alto riesgo”, a los cuales tarde o temprano se les iba a requerir el cierre de las cuentas.

“Adicionalmente, son clientes que casi en un 100% de los casos mantienen su dinero a la vista; no adquieren paquetes de servicios y mucho menos aceptan invertir el dinero en la bolsa u otros productos de inversión que al menos al banco podría generarle algo de comisiones”, señala Sardáns.

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“La mayoría no tiene más de u$s 20.000 en sus cuentas, por ello la mayoría prefiere traerlo en efectivo y en todo caso gastarlo de la misma forma”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Hasta fin de año, muchos argentinos con depósitos en bancos uruguayos aprovecharon los fines de semana de diciembre para cruzar el charco y sacar la plata del banco, ya que en 2018 comienza el intercambio de información con la AFIP, que es retroactivo al 1 de enero de este año.
Desde junio, los depósitos de no residentes en Uruguay (el 80% son de argentinos) cayeron más de u$s 1000 millones: de u$s 4552 millones a u$s 3550 millones. La aceleración brusca ocurrió hacia fin de año: de u$s 4364 millones en octubre bajó a u$s 4119 millones en noviembre y a u$s 3550 millones en diciembre, según se desprende de las estadísticas que publica el Banco Central de Uruguay. Hay que remontarse hasta agosto de 2012 (u$s 3495 millones) para observar una cifra tan baja de depósitos de no residentes.
Sólo en diciembre se fueron del sistema charrúa u$s 569 millones de extranjeros, de los cuales alrededor del 80% (u$s 455 millones) pertenece a argentinos. Por lo tanto, si se toman los 22 días hábiles, resulta que se fugaron u$s 20 millones por día. Como los bancos allí atienden al público sólo cuatro horas (de 13 a 17), los argentinos sacaron, sólo el mes pasado, u$s 5 millones por hora.
Uruguay era una plaza para depósitos de argentinos muy utilizada. En 2013 se firmó el acuerdo de intercambio a requerimiento, pero para que sea efectivo hace falta la identificación del contribuyente. Lo que cambia radicalmente el riesgo es el compromiso de Uruguay de realizar el intercambio automático a partir del 2018, a partir de saldos preexistentes al 1/1/17. “Ese puede ser el motivo con el cual están saliendo depósitos de argentinos que no han ingresado al blanqueo. La otra posibilidad es que aquellos que ingresaron al blanqueo inviertan en títulos públicos argentinos que tienen buena rentabilidad y eximición de impuestos”, indica César Litvin, presidente del Instituto Tributario.

Dólar ferry

Muchos se los repatrían mediante el mecanismo denominado en la jerga ‘dólar ferry’, ya que lo hacen de a u$s 10.000 por persona, lo máximo permitido para traer al país, por lo que un matrimonio se puede venir con u$s 20.000 (ocultos entre su ropa, para evitar que se los roben) sin problemas.
De otra forma deberían pagar 6% para repatriar el dinero, que el costo del “cable” que cobran las financieras para traer dinero no declarado. “La mayoría no tiene más de u$s 20.000 en sus cuentas, lo cual podría ser blanqueado a cero costo, pero la realidad lleva a que los honorarios de un contador por hacer el sinceramiento no baja de los $5.000 (más de u$s 300), de ahí que la mayoría prefiere traerlo en efectivo y en todo caso gastarlo de la misma forma”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

A su entender, para el sistema bancario uruguayo este goteo tiene cero consecuencias, dado que está más fuerte que nunca y demasiado líquido para el gusto del gobierno. Se debe a que la economía crece, pero a ritmo muy lento, por lo que la demanda de préstamos está retraída.
Del lado de los bancos, la pérdida de estos pequeños ahorristas es más un alivio que un problema, ya que la gran mayoría ni siquiera pasaba los nuevos requisitos mínimos que se exigen en cuanto a certificación o constancias de ingresos para avalar los depósitos que tenían. Y dado que además era dinero que entraba por vía de depósito de efectivo y salía bajo la misma modalidad, se trataba de clientes considerados de “alto riesgo”, a los cuales tarde o temprano se les iba a requerir el cierre de las cuentas.
“Adicionalmente, son clientes que casi en un 100% de los casos mantienen su dinero a la vista; no adquieren paquetes de servicios y mucho menos aceptan invertir el dinero en la bolsa u otros productos de inversión que al menos al banco podría generarle algo de comisiones”, señala Sardáns.
Como en promedio tienen u$s 40.000 (aunque la mayoría tiene menos de u$s 20.000), si va una familia con dos hijos mayores de 16 años, pueden traerse todo el dinero, a razón de u$s 10.000 cada uno. Algunos se traen ese cash para el Colchon Bank.
Allá por la ley de inclusión financiera (salvo que se presente una declaratoria de Aduanas), no dejan depositar efectivo.

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“La realidad es que para llegar a ganar la TIR se deben reinvertir los cupones/intereses que se cobran, que por lo general son cada seis meses” explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Son muchas las personas que cuando invierten en bonos lo hacen con la convicción de que al comprarlos, inmediatamente tendrán asegurada la “renta anual publicada”, conocida también como Tasa Interna de Retorno (“TIR”).

La realidad es que para llegar a ganar la TIR se deben reinvertir los cupones/intereses que se cobran (que por lo general son cada seis meses), cumpliendo con las siguientes condiciones:

1. Reinvertirlos a la misma tasa/TIR (original).
2. Reinvertirlos el mismo día que se cobran.
3. Reinvertirlos sin costos ni comisiones.

Dejaremos de lado el desarrollo de la primera condición (punto 1), ya  que no se vincula con lo que pretendemos transmitir aquí y, además, porque su cumplimiento escapa a cualquier tipo de control toda vez que la misma depende del precio del título, es decir, de su oferta y demanda.

Nos concentraremos entonces en los otros dos criterios:

Tiempo de reinversión del cupón: de acuerdo a nuestra experiencia, muchas son las razones por las cuales los inversores fallan en reinvertir de inmediato los intereses cobrados. La mayoría no tiene tiempo para dedicarse a eso, y otros sufren comisiones mínimas tan altas que usualmente esperan el cobro de uno o dos cupones/intereses más para lograr amortizarla. Cualquiera sea la razón, veamos cómo impacta el tiempo de reinversión en la verdadera TIR que gana el inversor.

Los costos y comisiones: la gran mayoría de los inversores son conscientes que toda compra/venta de un bono conlleva una comisión, que generalmente ronda entre el 0,75% y el 1,5%. Lo que muy pocos inversores saben es que el cobro de cupones/intereses también implica una comisión que va del 0,7% al 4% del monto cobrado (ver nota al respecto publicada por El Cronista). Desde una posición muy optimista, tomemos como hipótesis que entre el cobro y la reinversión del cupón sólo nos cobran una comisión total del 2,5%. Veamos a continuación cómo queda la TIR resultante si le agregamos al cuadro anterior el impacto de este costo.

Los números evidencian cómo la TIR cae abruptamente a medida que se tarda en reinvertir y se incrementan los costos de reinversión.

Esta es la razón por la cual el inversor, junto con su asesor, deben poner énfasis en no tener activos ociosos que no generen renta y en erradicar costos y comisiones innecesarias que no agregan valor. El resultado será más dinero que crece en beneficio del cliente.

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Mariano Sardáns, CEO de FDI Gerenciadora de Patrimonios, explica qué lugar ocupa el mercado inmobiliario en su cartera de inversión, por qué cree que los precios en Argentina tienen que bajar y cuáles son los problemas del mercado inmobiliario local.

¿Qué es una gerenciadora de patrimonios?

Nuestra función es proteger el patrimonio de nuestros clientes y hacerlo crecer seleccionando las inversiones más convenientes desde el punto de vista financiero y de seguridad. También tenemos en cuenta a ataques de terceros (los juicios de mala praxis, juicios laborales) y el sistema tributario.

¿Qué lugar ocupa el mercado inmobiliario local en tu cartera de inversión?

A nosotros nos paga directamente el cliente por eso para nosotros es indistinto si hablamos de inversiones financieras inmobiliarias en Argentina o en el exterior. Hay que ver en el mercado inmobiliario de qué país conviene invertir para poder ganar. Hay que pensar mundialmente.

¿Dónde conviene invertir en inmuebles hoy?

En Argentina es difícil buscar nichos. Si hay algo que hacer es comprar tierra en el segundo y tercer cordón del conurbano. El gran problema argentino hoy es el costo de la construcción. Hay que buscar nuevos métodos constructivos. Estado Unidos fue una burbuja, especialmente ciertos nichos, también en algunos países en Europa. Es más difícil invertir en inmuebles reales por eso es más fácil como lo hacen los inversores institucionales a través de fideicomisos inmobiliarios o REIT (Real Estate Investment Trust). Así uno puede pasar de Estados Unidos a Europa, de hospitales a hoteles. Es una excelente forma de entrar y salir del mercado fácilmente.

¿Cómo analizás los últimos años del mercado inmobiliario?

El gran conflicto en el tema inmobiliario y comodities es que tuvimos la tasa de interés en cero durante aproximadamente una década eso hizo que la gente al no recibir renta financiera busque valor en el segmento inmobiliario. Hay mucha gente que eran fabricantes o comerciantes y se dedicaron a ser desarrolladores. Entonces hoy tenés un sobrante muy grande que va a tardar años en absorberse. En los últimos 5 años, en donde nos comimos 57 millones de la reserva del Central, hubo puestos de trabajo que en ningún lugar del mundo pueden acceder a vivir solos y acá sí podían. Fue un momento de economía dulce. Para ellos se construyeron tantos departamentos de uno y dos ambientes.

Algunos especialistas dicen que este año en Argentina va a mejorar hotelería y oficinas ¿Qué pensás?

La economía argentina está en un tiempo de ajuste desde el gobierno hasta las empresas. En el caso de oficinas veo grandes empresas achicándose. Hemos visto caer precios de renta de oficinas de u$s32/m2 a 25 y 22. Yo te diría que es un proceso en donde todos los agentes económicos se están acomodando. La economía está en un proceso de desintoxicación. Yo creo que los precios van a tener que caer porque no hay mercado que los convalide.

¿Qué crees que va a pasar con los créditos hipotecarios?

Creo que aún no está dada la relación técnica salarios/créditos.

¿Dónde invertirías u$s100.000 en inmuebles?

En argentina sin dudas no. Si vos analizás los REITs en Estados Unidos están pagando 3.5 a 4%. Están obligados por ley a trasladar al inversor por lo menos el 90 % de las utilidades, es una máquina de repartir dividendos. Hay un we holding tax de 30% que lo podrías tomar a cuenta de ganancia en Argentina. Con lo cual estás teniendo una mejor inversión. En Europa y en Asia pasa lo mismo. Yo creo que hoy es inviable cualquier tipo de inversión acá.

¿Creés que los fondos comunes de inversión pueden funcionar?

Está el tema de la exención al impuesto a las ganancias. Pero también está el problema de un costo de construcción que es inviable y le sumás el cargo de administración del fondo de inversión se hace más inviable. Yo pagaría el impuesto especial, haría parking en otro tipo de inversión y esperaría a ver la performance de los fondos de energías renovables.

¿Qué pensás de Trump?

Nosotros pensábamos que quizás era una retórica de campaña pero ahora vemos que desde que asumió todo los días se pelea con alguien distinto. Es temerario. Eso produce una gran incertidumbre y en ese contexto los agentes económicos prefieren esperar, no producir, no invertir y eso produce una gran caída de la economía mundial.

¿En qué invertís vos?

Hoy el mercado financiero es la mejor alternativa. En Argentina hoy una LETE tiene colocación a 90-100 días y está pagando un 3% anual, seis veces lo que te paga el plazo fijo bancario y tiene la misma exención. Para que el inmueble le ganase habría que encontrar algo que te de ganancia de 5.16%. Mi cartera son bonos argentinos, bonos brasileros, certificados de depósitos de Estados Unidos y acciones que es donde yo veo valor.

¿Creés que en cinco años se va sanear el mercado?

Si el inmobiliario le sigue diciendo al que quiere vender que su propiedad vale un millón de dólares cuando podría valer 400.000 el tipo se va a quedar paralizado. No se va a reactivar el mercado. En Estados Unidos, el inmobiliario le dice esto vale 300.000, el cliente se enoja por una semana y después le dice: “bueno listo vendé” y la rueda vuelve a funcionar.

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Según los especialistas del sector, el valor promedio de las propiedades supera los US$ 400 mil. Movimientos en Paraguay.

PAOLA QUAIN En pleno verano, el blanqueo de capitales sigue en marcha y son los propietarios de inmuebles no declarados en el exterior los que comienzan a dar los primeros pasos para exteriorizar casas, campos y propiedades de todo tipo que están fronteras afuera. En Uruguay, de hecho, hay un boom de tasaciones y en promedio los inmuebles cuestan unos US$ 400 mil.

Los primeros datos de países limítrofes llegan de la mano de tasadores, quienes tienen el termómetro más preciso de qué se puede esperar hasta el 31 de marzo, y advierten que hay un gran interés en sincerar en zonas puntuales de los países vecinos: Uruguay lidera la lista de consultas, y si bien pueden encontrarse propiedades de argentinos en todo el país, la mayor concentración se observa en la faja costera, en Colonia y Rocha, donde están los inmuebles, mientras que los campos están en el litoral, de acuerdo con referentes de Serinco, la compañía tasadora. Marcela Méndez asegura que `en promedio, se trata de propiedades de US$ 400 mil, pero claro que hay casos muy por arriba de eso, superando el millón de dólares`.

También en Paraguay hay muchas consultas en las primeras semanas de 2017 para saber cuál es el valor de los bienes. En las inversiones de argentinos se observa una diversidad importante: explotaciones agrícola-ganaderas, edificios en altura (residenciales y oficinas corporativas), condominios cerrados y hoteles, entre otros. `En este caso, los valores de departamentos oscilan entre

US$ 200 mil y US$ 1.000.000, o tal vez más en los condominios`, explica Méndez.

En el caso de Chile, la mayor cantidad de consultas proviene de localidades específicas, principalmente en la Quinta Región de Valparaíso, Viña del Mar, Reñaca, ubicada en el interior de Viña, y Concón. `Se trata en su mayoría de propiedades residenciales de un promedio de US$ 200 mil`, detallan en Serinco sobre los inmuebles. Las zonas turísticas fueron las preferidas por los blanqueadores. Al límite. Por el momento, el interés que transmiten los propietarios viene acompañado de la decisión de sincerar casi al límite del plazo establecido por la AFIP, una dinámica similar a la que se observó con las declaraciones de efectivo, que se había extendido hasta el 21 de noviembre del año pasado, y con el pago del 10% en cuentas en el exterior hasta el 31 de diciembre pasado, que dieron por resultado la abultada suma de US$ 90 mil millones exteriorizados.

Otro de los factores que hacen que las consultas comiencen en enero es que, tratándose de bienes en el exterior, el fisco exige dos tasaciones, en las que se tomará el valor más alto, mientras que dentro de la Argentina sólo es necesaria una tasación al valor de mercado.

`Por la relevancia en el patrimonio que tienen las propiedades, las familias piensan mucho antes de tomar una decisión final, y conocer el valor de una propiedad es solamente el primer paso`, aseguró Mariano Sardáns, CEO en FDI Gerenciadora de Patrimonios, que recordó que `quienes decidan no entrar al blanqueo tendrán serias dificultades para tener asesoramiento en el futuro`. VISTA AL MAR. Rocha y Colonia, refugios de descanso y ahorros. CEDOC PERFIL

Las familias piensan mucho antes de tomar la decisión`, dicen los expertos NUMEROS son las tasaciones que exige la AFIP para blanquear inmuebles.

10% es la alícuota que tiene que pagar quien quiera blanquear inmuebles del exterior ante la AFIP 200.000 dólares es el valor promedio de los inmuebles tasados en países como Chile y Paraguay para blanquear 90 mil millones de dólares es lo que hasta ahora se exteriorizó en la primera etapa, que cerró el 31 de diciembre y que presentó antes de renunciar el ex ministro de Hacienda, Prat-Gay.