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“En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Desde hace 15 años los desarrolladores arman proyectos para vender sin crédito, invirtiendo parte del tiempo en cómo mover la demanda en un país que paradójicamente tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Se generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. “Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo”, grafica una fuente del mercado.

Otra forma que encontraron para incentivar la demanda fue la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. “Fue una forma de acercarnos a la demanda”, explica Alejandro Belio, director de Operaciones de Tglt, la desarrolladora que creo la marca Metra para el segmento medio al que le vende en cuotas. De hecho, aún tiene oferta en el proyecto Metra Puerto Norte ubicado en Rosario con la posibilidad de adquirir una unidad con financiamiento hasta el 2023.

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. “Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades en el suburbano”, anticipa Gustavo Ortolá a cargo de la dirección comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversión que la Corporación América construye en Córdoba. De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo.”El modelo de inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor profesionalismo. Se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un año y medio y dos, la aparición de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado,.

El futuro de los precios

La mirada opuesta tienen quienes están en la cocina del sector. “Es un error relacionarlo con el salario. Hay que mirar el valor del m2 y la cotización del dólar”, explica Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Hace referencia a que el combo tipo de cambio atrasado e inflación en pesos desestima una baja en el valor de las propiedades nuevas. “Es más, hoy se da el fenómeno de que quien desarrolla un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro. Algunos están vendiendo por debajo del valor de reposición”, justifica.

Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son las que califican para las líneas de crédito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. “Surgirá mayor competencia y nuevos emprendimientos”, afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador será más exigente que el inversor que adquiría una propiedad para alquilar. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva”, analiza Satulovsky.

Más proyectos en barrios que sólo se mueven con financiación

Si el plan de créditos prospera y las variables macro acompañan, los desarrolladores se animarán con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los más caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. “Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as codiciadas”, agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de crear valor en economías locales.

Vía libre para ajustar

Una de las noticias de las últimas semanas es que después de 20 años se permite la indexación en el sector a través de medidas de ajuste. Es decir se habilitó el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflación. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. “Las compañías constructoras preferirán pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflación”, analiza Gustavo LLambías, Vicepresidente de la Asociacion Empresarios de la Vivienda, la entidad que relama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. “Está se actualiza por la evolución del CER en base al índice de precios y se considera más previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcción”, justifica Marcela Méndez, directora de Serinco, consultora especializada en tasaciones. Mario Gómez director de la inmobiliaria Le Blue incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.

El crédito puente, el próximo paso

Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. “Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito”, explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. “El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años”, detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. “En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción”, plantea una opción Gómez.

Hoy hablamos sobre el Blanqueo y sus conclusiones finales. 

Hoy hablamos sobre el Blanqueo y sus conclusiones finales. 

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“Cualquier persona o empresa que tenga una posición en Lebac, si necesita el dinero antes de su vencimiento, puede venderla en el mercado sin ningún inconveniente”, detalla Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Lo que a simple vista parece muy bueno, muchas veces termina siendo lo menos conveniente.

Esto es exactamente lo que pasa con las inversiones en Lebac, instrumento al que muchos inversores han recurrido en el último año, dada la tasa de interés positiva que paga y la diferencia de rendimiento respecto del clásico plazo fijo bancario.

Justamente en los últimos meses el diferencial de tasa entre el plazo fijo y la Lebac se ha ido reduciendo y de ahí que el tema del análisis de la renta después de computar los costos y comisiones empieza a ser relevante.

Recordemos que mientras que los bancos no cobran comisiones cada vez que se invierte y renueva un plazo fijo, sí se paga una comisión cada vez que se hace lo mismo con las letras del Banco Central.

Haciendo un análisis de sensibilidad del impacto en la rentabilidad que genera la comisión, se puede concluir que la colocación a 30 días en Lebac es más conveniente que colocar en plazo fijo al mismo plazo siempre y cuando la comisión de operación sea menor al 0,34%. Para el plazo de 60 días, la inversión en Lebac es más conveniente siempre y cuando la comisión para operar sea menor al 0,47%.

Ahora bien, no se debe olvidar que quien emite las Lebac es nada más y nada menos que el Banco Central, que es quien tiene la maquinita para fabricar los pesos. Por eso, la Lebac es considerada la inversión en pesos más segura de la Argentina.

“También recordemos que otra de las ventajas que tiene la Lebac sobre el plazo fijo es la liquidez. Cualquier persona o empresa que tenga una posición en Lebac, si necesita el dinero antes de su vencimiento, puede venderla en el mercado sin ningún inconveniente”, detalla Mariano Sardáns, CEO de FDI.

“Si bien el ahorrista en pesos tiene opciones de renta con tasa Badlar y con tasa que ajusta por CER, la tasa fija en pesos es un producto bien simple y es el crédito del Banco Central. Por eso atrae tanto al pequeño como al gran inversor”, advierte Rafael Di Giorno, director de Proficio.

A su juicio, lo que cobran los bancos es muy variado, según el banco y el cliente, pero algunos pueden llegar a cobrar un costo significativo por girar la plata a otro lado. Incluso, algunas entidades recomiendan a los pequeños ahorristas que inviertan directamente a través de sus fondos, que colocan la plata en estas letras.

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“Bien asesorado, un ahorrista hoy puede conseguir una tasa del 25% anual en pesos, aproximadamente un 5% más que la tasa de inflación actual y proyectada”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.” 

Los pesos vienen pisando fuerte en materia de inversiones. Por ahora, con el dólar planchado por debajo de $ 16, la opción de apostar en moneda local es la más atractiva. Pero no cualquier activo es igual ni deja el mismo rendimiento real en el bolsillo.

El clásico plazo fijo es el primer instrumento que entra en la mira. Con tasas de interés ubicadas ya por debajo del 20% anual en la mayoría de los bancos de primera línea, estacionar los ahorros en este tipo de colocaciones no luce como lo más acertado, teniendo en cuenta que la inflación proyectada para este año por las consultoras privadas ronda entre 20% y 22%. Es decir que si esos pronósticos se cumplen, el rendimiento real de la inversión sería negativo, con la consecuente pérdida del poder adquisitivo de esos pesos.

Las alternativas hay que buscarlas en otro tipo de instrumentos, también de renta fija, que sin elevar demasiado el riesgo asumido por el inversor le den la oportunidad de capitalizar una ganancia más atractiva.

“Bien asesorado, un ahorrista hoy puede conseguir una tasa del 25% anual en pesos, aproximadamente un 5% más que la tasa de inflación actual y proyectada”, arranca Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI. “Lograr un rendimiento del 25% anual significa que se le gana al dólar en la medida en que su valor esté por debajo de $ 20 de acá a un año”, agrega el especialista.

Pablo Santiago, head of research del Banco Mariva, plantea en primero lugar que “las letras que emite el Banco Central (Lebac) siguen ofreciendo un rendimiento superior al de los plazos fijos”. En la última licitación, las letras del BCRA con vencimiento a 30 días se vendieron en 22,75%; la Lebac con vencimiento a dos meses, en 22,5%, y las que expiran en tres meses, en 22%. Pero, avanza, “si el objetivo es ganarle a la inflación, los únicos activos que lo aseguran son aquellos vinculados al CER (ajuste por inflación)”.

“Actualmente, los bonos con CER con vencimiento en 2020 o 2021 (en referencia a los Bonos del Tesoro Nacional -Boncer) pagan entre 1 punto y 1,5 puntos porcentuales por encima de la inflación del Indec -dice el especialista de Mariva- y la ventaja para el inversor es que mantendrá el poder adquisitivo de su dinero.” La desventaja es que si el Banco Central cumple con sus objetivos de inflación (17% es la meta pautada para 2017) el rendimiento será menor que el de instrumentos a tasa fija.

Para los ahorristas pequeños, que por el monto que invierten no podrían repartir ni diversificar su cartera en varios instrumentos y por eso suelen ir directamente al plazo fijo, los fondos comunes de inversión (FCI) son una opción interesante.

Para apostar en pesos y ganarle al plazo fijo, los recomendados son los de renta fija de corto plazo, conocidos en el mercado como “T+1”. Estos fondos invierten en bonos nacionales y provinciales, letras del Banco Central, en instrumentos de deuda de las empresas (ON) y también en fideicomisos. El mix va variando de acuerdo con la visión del mercado que tenga el gestor, pero siempre siguiendo una estrategia de baja volatilidad. En los últimos 12 meses, estos fondos obtuvieron un rendimiento promedio de entre 25% y 28%.

“En el contexto actual, la estrategia que recomendaría a un ahorrista que no quiera asumir un excesivo riesgo sería diversificar en un mix de tasa y dólar”, dice Maximiliano Gilardoni, jefe de ventas retail de Balanz Capital. Los instrumentos señalados: FCI que combinan diferentes instrumentos en pesos con la ventaja de obtener liquidez inmediata, activos que acompañen la inflación como los bonos CER a corto plazo y también Letes en dólares para balancear la cartera.

Sardáns pone sobre la mesa dos estrategias. La primera apunta a los inversores de menos de $ 500.000, para los que aconseja ir a pleno a los fondos del tipo T+1, que darían una ventaja de aproximadamente 3 puntos porcentuales sobre la colocación a plazo en un banco.

Para los que reúnan un capital por encima de ese piso (que en dólares serían unos US$ 30.000) existe la posibilidad de hacer un portafolio taylor made (adaptado a las necesidades del cliente), que se ajuste a sus necesidades. La cartera recomendada en este caso “combina Lebac a 90 días, recolocando el dinero al vencimiento y fideicomisos financieros. “Los pagos mensuales de estos últimos títulos se deberían colocar transitoriamente en fondos money markets T+1 hasta juntarlos con el vencimiento y recolocación de la próxima Lebac”, detalla Sardáns.

Cubrir las espaldas

Otro ítem importante es tomar los recaudos necesarios para mantenerse protegido de una eventual suba del dólar, especialmente teniendo en cuenta las elecciones legislativas de octubre. Aunque hay cierto consenso en que la divisa se movería algo por debajo de la inflación, es mejor estar prevenidos, porque estamos en la Argentina y las tendencias pueden modificarse rápidamente.

“Si bien la inversión en pesos sigue resultando interesante, habrá que ir construyendo posiciones más defensivas de cara a las elecciones para evitar cualquier sobresalto”, advierte Gilardoni.

Para eso, la recomendación de los especialistas es acomodar una parte del portafolio de inversiones en instrumentos en dólares o “linkeados” a la moneda norteamericana, como es el caso de algunos bonos nacionales y provinciales. Los Bonar 2020, emitidos en dólares, por ejemplo, tienen una TIR de 4,3% anual; yendo a la parte larga de la curva de vencimientos, bonos al 2026 o 2027, por ejemplo, tienen tasas de 7% anual en dólares.

Las obligaciones negociables (ON) de empresas de primera línea también son una opción interesante: con rendimientos de entre 5% y 7% anual en dólares, el menú incluye bonos de bancos, de empresas de servicios públicos como Edenor o Pampa, de petroleras (YPF) o alimentarias como Arcor, entre muchas otras.

“Con vistas al largo plazo los inversores minoristas tienen un amplio abanico de títulos públicos denominados en moneda extranjera con rendimientos que llegan hasta casi 8%”, aporta Santiago de Mariva. “Para aquellos que quieren tener sus carteras dolarizadas, la Argentina todavía ofrece rendimientos elevados en comparación con otros países. Eventualmente, si continúa la apreciación del tipo de cambio en términos reales, estos bonos seguirán perdiendo en términos relativos contra instrumentos en moneda local.”

Por último, si de maximizar el retorno de la inversión se trata no se puede dejar de tener en cuenta la carga impositiva local. “Los títulos en pesos más convenientes para personas físicas son las Lebac, los fideicomisos financieros, las obligaciones negociables, los bonos y los FCI. No así las cauciones bursátiles ni los cheques de pago diferido, dado que las rentas de ambos títulos no están exentas del impuesto a las ganancias, con lo cual la renta después de computar este impuesto termina siendo inferior a la del plazo fijo bancario”, advierte Sardans.

Del ahorro a la inversión

Los intrsumentos más buscados

Bonos atados a la inflación

Los bonos ajustables por CER pagan por entre 1 y 1,5 puntos por encima de la inflación del Indec, aunque la desventaja que ofrecen es que si el BCRA cumple con su objetivo de inflación para todo 2017 /17%), el rendimiento que tendrán será menor que el de los instrumentos a tasa fija.

Fondos comunes de inversión

Son una opción recomendada para los pequeños inversores que por los montos con los que disponen no pueden repartir su cartera en varios instrumentos. Los más recomendados por los analistas son los de renta fija de corto plazo, conocidos en el mercado bursátil como T+1.

Obligaciones negociables

Los títulos de deuda de empresas de primera línea también son una opción interesante con rendimiento que pueden oscilar entre 5 y 7% anual en dólares. El menú incluye bonos de bancos, de empresas de servicios públicos como Edenor o Pampa Energía, petroleras (YPF) y alimenticias (Arcor).

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“Bien asesorado, un ahorrista hoy puede conseguir una tasa del 25% anual en pesos, aproximadamente un 5% más que la tasa de inflación actual y proyectada”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.” 

Los pesos vienen pisando fuerte en materia de inversiones. Por ahora, con el dólar planchado por debajo de $16, la opción de apostar en moneda local es la más atractiva. Pero no cualquier activo es igual ni deja el mismo rendimiento real en el bolsillo.

El clásico plazo fijo es el primer instrumento que entra en la mira. Con tasas de interés ubicadas ya por debajo del 20% anual en la mayoría de los bancos de primera línea, estacionar los ahorros en este tipo de colocaciones no luce como lo más acertado, teniendo en cuenta que la inflación proyectada para este año por las consultoras privadas ronda entre 20% y 22%. Es decir que si esos pronósticos se cumplen, el rendimiento real de la inversión sería negativo, con la consecuente pérdida del poder adquisitivo de esos pesos.

Las alternativas hay que buscarlas en otro tipo de instrumentos, también de renta fija, que sin elevar demasiado el riesgo asumido por el inversor le den la oportunidad de capitalizar una ganancia más atractiva.

“Bien asesorado, un ahorrista hoy puede conseguir una tasa del 25% anual en pesos, aproximadamente un 5% más que la tasa de inflación actual y proyectada”, arranca Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI. “Lograr un rendimiento del 25% anual significa que se le gana al dólar en la medida en que su valor esté por debajo de $ 20 de acá a un año”, agrega el especialista.

Pablo Santiago, head of research del Banco Mariva, plantea en primero lugar que “las letras que emite el Banco Central (Lebac) siguen ofreciendo un rendimiento superior al de los plazos fijos”. En la última licitación, las letras del BCRA con vencimiento a 30 días se vendieron en 22,75%; la Lebac con vencimiento a dos meses, en 22,5%, y las que expiran en tres meses, en 22%. Pero, avanza, “si el objetivo es ganarle a la inflación, los únicos activos que lo aseguran son aquellos vinculados al CER (ajuste por inflación)”.

“Actualmente, los bonos con CER con vencimiento en 2020 o 2021 (en referencia a los Bonos del Tesoro Nacional -Boncer) pagan entre 1 punto y 1,5 puntos porcentuales por encima de la inflación del Indec -dice el especialista de Mariva- y la ventaja para el inversor es que mantendrá el poder adquisitivo de su dinero.” La desventaja es que si el Banco Central cumple con sus objetivos de inflación (17% es la meta pautada para 2017) el rendimiento será menor que el de instrumentos a tasa fija.

Para los ahorristas pequeños, que por el monto que invierten no podrían repartir ni diversificar su cartera en varios instrumentos y por eso suelen ir directamente al plazo fijo, los fondos comunes de inversión (FCI) son una opción interesante.

Para apostar en pesos y ganarle al plazo fijo, los recomendados son los de renta fija de corto plazo, conocidos en el mercado como “T+1”. Estos fondos invierten en bonos nacionales y provinciales, letras del Banco Central, en instrumentos de deuda de las empresas (ON) y también en fideicomisos. El mix va variando de acuerdo con la visión del mercado que tenga el gestor, pero siempre siguiendo una estrategia de baja volatilidad. En los últimos 12 meses, estos fondos obtuvieron un rendimiento promedio de entre 25% y 28%.

“En el contexto actual, la estrategia que recomendaría a un ahorrista que no quiera asumir un excesivo riesgo sería diversificar en un mix de tasa y dólar”, dice Maximiliano Gilardoni, jefe de ventas retail de Balanz Capital. Los instrumentos señalados: FCI que combinan diferentes instrumentos en pesos con la ventaja de obtener liquidez inmediata, activos que acompañen la inflación como los bonos CER a corto plazo y también Letes en dólares para balancear la cartera.

Sardáns pone sobre la mesa dos estrategias. La primera apunta a los inversores de menos de $ 500.000, para los que aconseja ir a pleno a los fondos del tipo T+1, que darían una ventaja de aproximadamente 3 puntos porcentuales sobre la colocación a plazo en un banco.

Para los que reúnan un capital por encima de ese piso (que en dólares serían unos u$s30.000) existe la posibilidad de hacer un portafolio taylor made (adaptado a las necesidades del cliente), que se ajuste a sus necesidades. La cartera recomendada en este caso “combina Lebac a 90 días, recolocando el dinero al vencimiento y fideicomisos financieros. “Los pagos mensuales de estos últimos títulos se deberían colocar transitoriamente en fondos money markets T+1 hasta juntarlos con el vencimiento y recolocación de la próxima Lebac”, detalla Sardans.

Otro ítem importante es tomar los recaudos necesarios para mantenerse protegido de una eventual suba del dólar, especialmente teniendo en cuenta las elecciones legislativas de octubre. Aunque hay cierto consenso en que la divisa se movería algo por debajo de la inflación, es mejor estar prevenidos, porque estamos en la Argentina y las tendencias pueden modificarse rápidamente.

“Si bien la inversión en pesos sigue resultando interesante, habrá que ir construyendo posiciones más defensivas de cara a las elecciones para evitar cualquier sobresalto”, advierte Gilardoni.

Para eso, la recomendación de los especialistas, según La Nación, es acomodar una parte del portafolio de inversiones en instrumentos en dólares o “linkeados” a la moneda norteamericana, como es el caso de algunos bonos nacionales y provinciales. Los Bonar 2020, emitidos en dólares, por ejemplo, tienen una TIR de 4,3% anual; yendo a la parte larga de la curva de vencimientos, bonos al 2026 o 2027, por ejemplo, tienen tasas de 7% anual en dólares.

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“Un buen asesor financiero no sólo debe conocer todo con respecto a su área, sino también debe saber sobre impuestos”, comenta Mariano Sardáns, CEO de FDI.” 

Muchos de los que han blanqueado o están por blanquear sus tenencias o inversiones en el extranjero se encuentran a días de toparse con una nueva realidad: el cálculo y el posterior pago de impuestos por lo que ganaron en el exterior durante el período 22 de julio 2016 al 31 de diciembre 2016.

Dado que el blanqueo vence este 31 de marzo, el Gobierno ha decidido postergar hasta mediados de junio la fecha límite tanto para presentar las declaraciones juradas de Ganancias y Bienes Personales como para el pago de ambos impuestos.

La complejidad para calcular los impuestos a pagar dependerá del tipo y cantidad de activos que cada contribuyente tiene en el exterior (financieros, inmobiliarios y/o participaciones societarias), de la cantidad de transacciones (compras y ventas) que se hicieron durante el año y del acceso a esa información y a la documentación respaldatoria.

Rápidamente veamos qué se deberá analizar para llegar al monto apagar por el impuesto a las Ganancias:

• Calcular ganancias y pérdidas realizadas, producto de la compra/venta de cada uno de los títulos (bonos, acciones y/o fondos) que hubo en la cartera durante el año, y analizar si son exentas o gravadas por la alícuota –especial– del 15%.
• Mantener registros de pérdidas que no se puedan compensar con ganancias del mismo tipo y generadas durante el período fiscal 2016, a fin de poderlas computar contra ganancias dentro de los próximos cinco años.
• Seguir los cobros de cupones/intereses y/o dividendos, analizando en cada caso si se trata de ingresos provenientes de títulos exentos o gravados. Para el caso de dividendos, habrá que llevar control de las retenciones, en caso que hubiese, y tomarlas a cuenta. Esto último también aplicará para los impuestos pagados en el exterior por los ingresos generados por el alquiler de inmuebles.
• Tomar a cuenta para ser deducidos los impuestos pagados en el exterior por ganancias provenientes de la compra/venta de inmuebles.

El cálculo del impuesto a los Bienes Personales es mucho más sencillo; se trata de analizar cada una de las tenencias al 31 de diciembre de 2016 y determinar si están gravadas o exentas del impuesto. La respuesta es fácil, sólo están exentas las tenencias en bonos del gobierno argentino, las provincias y los municipios. Todas las demás inversiones y posiciones están alcanzadas por la tasa del 0,75%.

Asesores y Contadores deberán coordinarse. Indudablemente el equipo que formen Contadores y Asesores será de vital importancia de ahora en más. Un buen asesor financiero no sólo debe conocer todo con respecto a su área, sino también debe saber sobre impuestos. De ahí que la colaboración con los contadores de los clientes no sólo debe estar en facilitarles la información y documentación necesaria, sino también en trabajar en conjunto para lograr una apropiada planificación que ayude al cliente a evitar el camino más gravoso desde el punto de vista impositivo.

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“Con los bonos se tiene una liquidez inmediata y otra opción mejor aún es un plazo fijo en Estados Unidos a 10 años, que rinde 3% anual, que es medio punto más que un bono” explica, Mariano Sardáns CEO de FDI.

Mientras el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años rinde 2,52%, la utilidad de un departamento es del 2,5%. Con el bono hay liquidez inmediata. En cambio, el mercado inmobiliario autóctono tiene una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento. Para el momento de la compra-venta se suman tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones.

La inversión más ultra-conservadora, el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, ya rinde algo más (2,52%) que la utilidad que ofrece un departamento (2,5%), de acuerdo al relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. “La media histórica bruta fue 11% hasta 2002, después nunca más se recuperó: cambió el paradigma, va a ser muy difícil que se vuelva a las rentas del pasado. Hoy tenés un alto valor de inmueble en pesos, ya que está nominado en dólares. Por otro lado, la renta me la genera en pesos, pero hay una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento”, reconoce Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario.

Mariano Sardáns, CEO de FDI, suma que con los bonos se tiene liquidez inmediata, asegurado por el mismo fabricante de los dólares. “Otra opción mejor aún es un plazo fijo en Estados Unidos a 10 años, que rinde 3% anual, que es medio punto más que un bono”.

Rafael Di Giorno, director de Proficio, apunta en la misma línea: “La renta de los departamentos en Argentina tiende a asimilarse a la tasa de un bono del Tesoro de 10 años. En estos últimos años, con las tasas de americanas de 10 años en valores mínimos, la renta de los inmuebles, medida en dólares, alcanzó valores que son la mitad de lo que se lograban en las décadas de los ’80 y ’90”.

A su entender, el que quiere comprar inmuebles por una cuestión de seguridad física paga cierto costo de oportunidad, ya que los alquileres no compensan el rendimiento de un bono.

Sin embargo, mucha gente prefiere este tipo de inversiones porque apuestan a un resultado por tenencia producto de la revalorización.

Altos costos

Por otro lado, el mercado inmobiliario argentino no es muy dinámico, al punto que hay pocas transacciones debido a los altísimos costos de transacción para una compra venta de propiedades.

“Hay tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones. El bono es una inversión muchísimo más liquida, pero es para gente que no le tiene miedo a los mercados financieros y tiene una contabilidad ordenada”, advierte Di Giorno.

El bono que uno suele denominar libre de riesgo (acá se refiere uno más el riesgo de crédito) es el UST de corto plazo, pues el bono de EE.UU. de 10 años tiene riesgo de variación de tasas. Pero claramente es mucho más conservador que la mayoría de los bonos de igual madurez.

Riesgos por deudas

Santiago Llull, vicepresidente de Futuro Bursátil, enumera los riesgos asociados de invertir en propiedades para la renta: “Que no te pague el alquiler, que te ocupe el inmueble y lo tengas que desalojar, que te deje deuda de teléfono, luz, agua, gas o expensas, pagar abogados, ejecutar la garantía. Pero explicale a un hijo de inmigrantes que tiene 20 deptos que compre un bono del tesoro”.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, cree que de a poco los propietarios van a ir subiendo su pretensión de rendimiento de los alquileres: “Venimos de una larga época de tasas internacionales muy bajas. Eso está cambiando, pero su repercusión sobre el mercado de rentas local no es tan rápido. Se va a acomodar en la medida que la situación económica general mejore. Además el mercado tiene mucha inercia, y no ajusta tan rápido. En resumen, más temprano que tarde los alquileres subirán”.

Gómez Picasso suma agua para el molino del real estate: “El secreto está en saber elegir el momento de entrar, porque el que compra una propiedad piensa en largo plazo y suma esa tasa baja por alquiler (2,5 puntos), más la revalorización anual del activo, que dependiendo del año puede ser de entre el 5 al 10% anual adicional. Con el blanqueo y el crédito hipotecario creciendo es posible que los precios de venta en dólares repunten”.

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“Con los bonos se tiene una liquidez inmediata y otra opción mejor aún es un plazo fijo en Estados Unidos a 10 años, que rinde 3% anual, que es medio punto más que un bono” explica, Mariano Sardáns CEO de FDI.

Mientras el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años rinde 2,52%, la utilidad de un departamento es del 2,5%. Con el bono hay liquidez inmediata. En cambio, el mercado inmobiliario autóctono tiene una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento. Para el momento de la compra-venta se suman tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones.

La inversión más ultra-conservadora, el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, ya rinde algo más (2,52%) que la utilidad que ofrece un departamento (2,5%), de acuerdo al relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. “La media histórica bruta fue 11% hasta 2002, después nunca más se recuperó: cambió el paradigma, va a ser muy difícil que se vuelva a las rentas del pasado. Hoy tenés un alto valor de inmueble en pesos, ya que está nominado en dólares. Por otro lado, la renta me la genera en pesos, pero hay una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento”, reconoce Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario.

Mariano Sardáns, CEO de FDI, suma que con los bonos se tiene liquidez inmediata, asegurado por el mismo fabricante de los dólares. “Otra opción mejor aún es un plazo fijo en Estados Unidos a 10 años, que rinde 3% anual, que es medio punto más que un bono”.

Rafael Di Giorno, director de Proficio, apunta en la misma línea: “La renta de los departamentos en Argentina tiende a asimilarse a la tasa de un bono del Tesoro de 10 años. En estos últimos años, con las tasas de americanas de 10 años en valores mínimos, la renta de los inmuebles, medida en dólares, alcanzó valores que son la mitad de lo que se lograban en las décadas de los ’80 y ’90”.

A su entender, el que quiere comprar inmuebles por una cuestión de seguridad física paga cierto costo de oportunidad, ya que los alquileres no compensan el rendimiento de un bono.

Sin embargo, mucha gente prefiere este tipo de inversiones porque apuestan a un resultado por tenencia producto de la revalorización.

Altos costos

Por otro lado, el mercado inmobiliario argentino no es muy dinámico, al punto que hay pocas transacciones debido a los altísimos costos de transacción para una compra venta de propiedades.

“Hay tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones. El bono es una inversión muchísimo más liquida, pero es para gente que no le tiene miedo a los mercados financieros y tiene una contabilidad ordenada”, advierte Di Giorno.

El bono que uno suele denominar libre de riesgo (acá se refiere uno más el riesgo de crédito) es el UST de corto plazo, pues el bono de EE.UU. de 10 años tiene riesgo de variación de tasas. Pero claramente es mucho más conservador que la mayoría de los bonos de igual madurez.

Riesgos por deudas

Santiago Llull, vicepresidente de Futuro Bursátil, enumera los riesgos asociados de invertir en propiedades para la renta: “Que no te pague el alquiler, que te ocupe el inmueble y lo tengas que desalojar, que te deje deuda de teléfono, luz, agua, gas o expensas, pagar abogados, ejecutar la garantía. Pero explicale a un hijo de inmigrantes que tiene 20 deptos que compre un bono del tesoro”.

Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, cree que de a poco los propietarios van a ir subiendo su pretensión de rendimiento de los alquileres: “Venimos de una larga época de tasas internacionales muy bajas. Eso está cambiando, pero su repercusión sobre el mercado de rentas local no es tan rápido. Se va a acomodar en la medida que la situación económica general mejore. Además el mercado tiene mucha inercia, y no ajusta tan rápido. En resumen, más temprano que tarde los alquileres subirán”.

Gómez Picasso suma agua para el molino del real estate: “El secreto está en saber elegir el momento de entrar, porque el que compra una propiedad piensa en largo plazo y suma esa tasa baja por alquiler (2,5 puntos), más la revalorización anual del activo, que dependiendo del año puede ser de entre el 5 al 10% anual adicional. Con el blanqueo y el crédito hipotecario creciendo es posible que los precios de venta en dólares repunten”.