Fecha: 12 de julio, 2019

EL CRONISTA: Alquileres rinden menos que bonos de EE.UU., la inversión más conservadora del mundo

Muchos argentinos, ladrilleros por naturaleza, hoy pierden plata si se compara su inversión en inmuebles con la más conservadora del mundo, ya que un bono del tesoro de Estados Unidos rinde 2,06%. Según un informe de Reporte Inmobiliario, la renta de una propiedad cayó al 1,78% anual, lo que es 0,78 puntos por debajo de la informada hace 12 meses (2,56%).

“La fuerte caída en la renta se debe fundamentalmente al cambio del valor de la propiedad en pesos. Es muy simple observar que a pesar de que el alquiler debería aumentar un 54,7% en base a las ofertas de la zona, el activo se revalorizó más de 100% en la misma moneda pero por devaluación, hecho que pulveriza la potencial renta que percibiría el propietario”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Detalla que en base al relevamiento de los costos de mantenimiento para el flujo de fondos es que si un departamento de 85 metros se mantuviese sin inquilino por un tiempo prolongado, el propietario necesitaría gastar en mantenimiento $ 137.409 al año entre expensas, ABL, agua y mantenimiento general; sin contar los abonos por servicios (gas, luz, teléfono, cable, Internet) ni tampoco los impuestos por bienes personales.

También la renta bruta que surge de la ecuación directa de valor de alquiler versus el valor de mercado muestra una marcada retracción el último año, pasando de 4,40% a 3,34%, siendo una de las peores rentas que muestra la serie que de Reporte Inmobiliario desde 1980.

Gómez Picasso informa que los costos de construcción cayeron hasta 36% desde mayo del 2017 por devaluación. Además, Buenos Aires y GBA muestran los valores por metro en dólares más altos de la región: “De hecho, las zonas más cotizadas de Buenos Aires pueden tener precios de oferta más altos que los mejores lugares del resto de Latinoamérica y también de importantes ciudades del mundo, en las que el motor del mercado son los créditos hipotecarios con tasas del 3-4% anual”.

Mariano Capellino, CEO de INMSA, agrega que el mercado inmobiliario argentino sufre con la inflación: “Los alquileres es una de las variables que más se ve afectada. Como los inmuebles no bajan su valor o lo hacen menos que las devaluaciones, las rentas en dólares han caído en forma constante. Hoy, la renta real en dólares es prácticamente cero si le descontamos la inflación de Estados Unidos. Incluso, en ciertos tipos de activos, los de mayor valor, es negativa”.

A su juicio, esto sucede porque los precios de los alquileres deben acompañar las posibilidades de pago de quienes rentan, mientras que el valor de la propiedad se mantiene estable o no compensa la devaluación: “Argentina es el único país del mundo que frente a una fuerte devaluación se pretende mantener el valor en dólares de sus inmuebles. Por ejemplo, en Estados Unidos o España frente a una crisis económica fuerte como la que vivieron en la década pasada, el valor promedio de los inmuebles cayó hasta llegar en muchos casos a un 30% de su valor. En esos países, como los alquileres se mantienen estables por tener monedas que no sufren procesos de alta inflación, la rentabilidad de los alquileres crece en forma proporcional a la caída del valor del inmueble”.

MERCADO EN BAJA

Tasa de retorno es prácticamente nula Mariano Sardáns, CEO de FDI, advierte que los mejores proyectos en cuanto a renta inmobiliaria, que son los inmuebles comerciales alquilados a empresas, no llegan a tener una renta del 1,7% anual, pero si a eso se le descuenta los pagos de bienes personales y 35% de ganancias, la renta termina siendo casi nula, no compensa ni la inflación estadounidense.

Sebastián Cantero, dueño de la inmobiliaria que lleva su nombre, coincide que la renta es prácticamente nula porque en conversión al dólar el valor de la propiedad arroja un 1% o 2% anual: “Eso es técnicamente nulo porque históricamente las propiedades daban un 1% mensual. Hoy está atrasado por el tipo de cambio y por los salarios. La realidad es que si hoy tuviéramos que valorar una propiedad al 1% que se pedía antes sería imposible que alguien lo pudiera convalidar, no se podría pagar porque han quedado atrasados los salarios respecto a lo que se pagan los alquileres”.

Daniel Zampone, de la inmobiliaria que lleva su nombre, apunta en la misma línea, en que hoy el mercado inmobiliario está con su renta histórica más baja: “En otro momento esta renta del inmueble en alquiler era mucho más alta. Se debe a la volatilidad del dólar, la incertidumbre política, la incertidumbre económica, el planchado de los créditos UVA. Todas estas variables inestables hacen que el mercado se enfríe, que la gente desconfíe, que no invierta, y el mercado se retrae”.