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“Una Lete que paga el 3% anual sería equivalente a un bono de afuera que pague el 5,11%. De ahí que los residentes argentinos empiezan a volcarse masivamente por este instrumento de cortísimo plazo”, comenta Mariano Sardáns, CEO de FDI.

El dólar no sale lo mismo en cualquier banco. Mientras en el Santander y en el ICBC lo vendían ayer a $ 16, el Itaú a $ 15,95 y Galicia a $ 15,90, desde mañana y hasta pasado se puede conseguir a $ 15,60 y, además generar un interés de hasta 3,4% anual, que es exento del pago de ganancias y bienes personales.

Desde $ 15.600 (equivalente a u$s 1000) se puede suscribir a una Lete, que son Letras del Tesoro en dólares, que licita el Ministerio de Finanzas. Claro que antes de invertir conviene preguntar por las comisiones que cobra el banco o, en su defecto, averiguar en una sociedad de bolsa, para comparar los costos.

El blanqueo masivo está provocando que cada vez más inversores decidan invertir en bonos del Gobierno por las exenciones de impuestos que brindan, tanto de ganancias en sus dos versiones (ingresos y ganancias de capital), como de bienes personales.

Las tasas que pagan las Letes son muy tentadoras cuando se comparan con las tasas que se pagan en el exterior. Para comparar de igual a igual la tasa que paga la Lete con cualquier otra emisión del extranjero, primero hay que calcular su tasa tributaria equivalente: se debe hacer el grossing up del impuesto a las ganancias a la tasa marginal (35%) y a este resultado sumarle la alícuota de bienes personales para el año 2017, que es del 0,50%.

El sistema de adhesión a las emisiones quincenales de Letes permite que todos puedan invertir. El Gobierno es quien fija la tasa y los inversores la convalidan adhiriéndose. Como en cada emisión hay cada vez más inversores ofertando más dólares, el gobierno empezó a ofrecer menos tasa a partir del 16 de febrero último. El mercado le respondió ofreciendo más dólares y más inversores que se suman en cada emisión.

Al permitir que todos puedan invertir, en cada una de las emisiones siguientes el prorrateo continuó disminuyendo.

A medida que el gobierno continúe pagando menos tasa y rechazando una mayor cantidad de dólares en cada emisión de Letes, los inversores podrían verse tentados a colocar este dinero en los bonos en dólares que cotizan en el mercado. Teniendo en cuenta que todos los bonos con código AAXX a partir del AA19 requieren compras mínimas de láminas por u$s150.000, seguro que se empezará primero con una gran demanda de los bonos que pueden comprarse de forma minorista, empezando con el Bonar 2020 (AO20); luego del Bonar 2022 (A2E2) y así sucesivamente con el Bonar 2024 (AY24), el Bonar 2027 (A2E7) y el Discount 2033 (DICA/DICY) y así bajando toda la curva de los bonos en dólares. O sea, la tasa a la cual se financia el gobierno nacional.

Al estar a días de que se liberen los más de u$s 7.000 millones que se blanquearon en efectivo, se puede intuir que la gran demanda estaría por venir y así el inicio de la caída de tasas de financiación del Gobierno.

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“Los fondos comunes son una opción “práctica para los pequeños inversores” que recién comienzan y cuentan con unos $ 500.000”, comenta Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Dentro de las opciones que existen en el mercado argentino, los fondos comunes de inversión resultan una alternativa atractiva para los pequeños ahorristas que buscan ganarle al dólar o al plazo fijo.

A través de ellos, los inversores minoristas tienen la posibilidad de diversificar su cartera a un monto mucho más bajo que si tuvieran que hacerlo por su propia cuenta y obtener una rentabilidad que supera el 20% anual.

Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, subraya que los fondos comunes son una opción “práctica para los pequeños inversores” que recién comienzan y cuentan con unos $ 500.000, cifra que no resulta suficiente para contratar a un asesor financiero.

Dentro de la industria de los FCI, Sardáns apuntó que los que “agregan valor son los Money Market” porque “tienen liquidez inmediata”.  Estos fondos, denominados ‘T+1’, permiten rescatar la inversión realizada en un plazo de 24 horas.

Diego Falcone, Head Portfolio Manager de Cohen, promocionó el “FCI Cohen Renta Fija, un fondo en pesos con elevada liquidez (disponibilidad 24 horas), que es ideal para perfiles conservadores que desean una rentabilidad similar a superior al plazo fijo”.

Falcone señaló que “el mínimo para invertir en el fondo es de $ 1000” y explicó que el fondo “puede invertir en dólares, pesos o bonos que ajusten por inflación, dependiendo de las oportunidades que presente el mercado en cada momento”.

“Esperamos que la cosecha récord siga presionando el tipo de cambio, por lo que la oportunidad de invertir en pesos a tasas superiores al 20% anual con un dólar planchado resulta muy tentadora”, agregó.

Desde Balanz Capital, Maximiliano Gilardoni promueve para inversores acostumbrados a invertir en plazos fijos “el Fondo Balanz Ahorro, que permite obtener y superar la tasa de interés para plazos fijos mayoristas de bancos privados (BADLAR) teniendo una liquidez de 24 hs”.

Según la encuesta de Expectativas Macroeconómicas de El Cronista (EMEC) de marzo, el sistema financiero pagará en diciembre un 16% para los depósitos menores a $ 1 millón, mientras que para fin de mes la tasa de los plazos fijos rondará el 18%.

Javier Marcus, Gerente de Negocios  de Southern Trust, sugirió que “el ahorrista que quiera acceder a una inversión similar a un plazo fijo pero con mayor liquidez puede invertir en el SCll, un fondo que invierte en Lebacs, plazo fijos y otros instrumentos de gran liquidez, lo que permite que ante la solicitud de rescate por parte del cliente el dinero se transfiere a su cuenta al día siguiente”.

“Los montos mínimos varían de fondo en fondo, pero podemos decir que ya con $ 30.000 se puede armar una cartera de fondos interesante”, añadió.

Para invertir en estos fondos, los especialistas coinciden en que el proceso es rápido y sencillo. Se debe completar un formulario para abrir una cuenta, que no tiene costo de mantenimiento ni apertura, y en 24 horas ya se pueden transferir pesos o dólares al fondo.

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“Las inversiones en fondos no prosperaron porque tributan Ganancias y Bienes Personales, a diferencia de los títulos públicos”, comenta Mariano Sardáns, CEO de FDI.

El mundillo financiero esperaba que el exitoso blanqueo de capitales, cuyo final se prorrogaría, serviría para impulsar los fondos comunes de inversión cerrados, es decir, destinados a determinados proyectos productivos, de infraestructura e inmobiliarios. Esperaban que se inyectaran 2.000 millones de dólares, dado que estaban exentos del impuesto de ingreso del 15%, pero recaudaron 289 millones.

En un simposio organizado este 15 de marzo por el Instituto Argentino de Ejecutivo de Finanzas (IAEF), el presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV), Marcos Ayerra, vinculó la baja adhesión a los fondos a la falta de aprobación en el Congreso de su proyecto de reforma de la ley de mercados de capitales que había sido elaborada por el kirchnerismo. Al día siguiente, el diputado Diego Bossio opinó que el proyecto no es prioritario. En tanto, Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, observó que las inversiones en fondos no prosperaron porque tributan Ganancias y Bienes Personales, a diferencia de los títulos públicos.

Mariano Sardáns respondiendo sobre el blanqueo, su impacto los créditos y en la financiación de las Pymes en el programa La Hora de Maquiavelo con Diego Dillenberger.

Mariano Sardáns respondiendo sobre los empresarios, las inversiones y el empleo, en el programa La Hora de Maquiavelo con Diego Dillenberger.

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“En el país se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, explica Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Desde hace 15 años los desarrolladores arman proyectos para vender sin crédito, invirtiendo parte del tiempo en cómo mover la demanda en un país que paradójicamente tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas. Se generaron fideicomisos al costo, un modelo en el que el riesgo se atomizaba entre varios inversores que pagaban las unidades durante la obra. “Se ajustaba por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y si se excedían los costos se agregaban cuotas adicionales. No había inversión de riesgo”, grafica una fuente del mercado.

Otra forma que encontraron para incentivar la demanda fue la financiación modular en proyectos más de cinco años que se planeaban por etapas en los que los compradores comenzaban pagando cuotas bajas hasta la posesión en la que aumentan considerando que la persona deja de pagar un alquiler. “Fue una forma de acercarnos a la demanda”, explica Alejandro Belio, director de Operaciones de Tglt, la desarrolladora que creo la marca Metra para el segmento medio al que le vende en cuotas. De hecho, aún tiene oferta en el proyecto Metra Puerto Norte ubicado en Rosario con la posibilidad de adquirir una unidad con financiamiento hasta el 2023.

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado. “Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades en el suburbano”, anticipa Gustavo Ortolá a cargo de la dirección comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversión que la Corporación América construye en Córdoba. De esta forma, se anticipan los primeros cambios que prometen cambiar las reglas del sector.

Se dejará de construir sólo para el inversor

La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo.”El modelo de inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor profesionalismo. Se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un año y medio y dos, la aparición de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Un punto que pone en la agenda, la necesidad del trabajo en conjunto público-privado,.

El futuro de los precios

La mirada opuesta tienen quienes están en la cocina del sector. “Es un error relacionarlo con el salario. Hay que mirar el valor del m2 y la cotización del dólar”, explica Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Hace referencia a que el combo tipo de cambio atrasado e inflación en pesos desestima una baja en el valor de las propiedades nuevas. “Es más, hoy se da el fenómeno de que quien desarrolla un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro. Algunos están vendiendo por debajo del valor de reposición”, justifica.

Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son las que califican para las líneas de crédito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. “Surgirá mayor competencia y nuevos emprendimientos”, afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador será más exigente que el inversor que adquiría una propiedad para alquilar. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva”, analiza Satulovsky.

Más proyectos en barrios que sólo se mueven con financiación

Si el plan de créditos prospera y las variables macro acompañan, los desarrolladores se animarán con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los más caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. “Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as codiciadas”, agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de crear valor en economías locales.

Vía libre para ajustar

Una de las noticias de las últimas semanas es que después de 20 años se permite la indexación en el sector a través de medidas de ajuste. Es decir se habilitó el uso del UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. Es una unidad de cuenta que hace posible las transacciones del sector que son de largo plazo en un contexto de inflación. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. “Las compañías constructoras preferirán pactar en UVIs mientras que los compradores en UVA que se ajusta por inflación”, analiza Gustavo LLambías, Vicepresidente de la Asociacion Empresarios de la Vivienda, la entidad que relama esta iniciativa desde 2009. Hoy la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. “Está se actualiza por la evolución del CER en base al índice de precios y se considera más previsible mientras que UVI se actualiza por el costo de la construcción”, justifica Marcela Méndez, directora de Serinco, consultora especializada en tasaciones. Mario Gómez director de la inmobiliaria Le Blue incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA.

El crédito puente, el próximo paso

Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. “Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito”, explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. “El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años”, detalla. De todas formas para que avance, hay que resolver otro tema clave para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. “En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción”, plantea una opción Gómez.

Hoy hablamos sobre el Blanqueo y sus conclusiones finales. 

Hoy hablamos sobre el Blanqueo y sus conclusiones finales. 

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“Cualquier persona o empresa que tenga una posición en Lebac, si necesita el dinero antes de su vencimiento, puede venderla en el mercado sin ningún inconveniente”, detalla Mariano Sardáns, CEO de FDI.

Lo que a simple vista parece muy bueno, muchas veces termina siendo lo menos conveniente.

Esto es exactamente lo que pasa con las inversiones en Lebac, instrumento al que muchos inversores han recurrido en el último año, dada la tasa de interés positiva que paga y la diferencia de rendimiento respecto del clásico plazo fijo bancario.

Justamente en los últimos meses el diferencial de tasa entre el plazo fijo y la Lebac se ha ido reduciendo y de ahí que el tema del análisis de la renta después de computar los costos y comisiones empieza a ser relevante.

Recordemos que mientras que los bancos no cobran comisiones cada vez que se invierte y renueva un plazo fijo, sí se paga una comisión cada vez que se hace lo mismo con las letras del Banco Central.

Haciendo un análisis de sensibilidad del impacto en la rentabilidad que genera la comisión, se puede concluir que la colocación a 30 días en Lebac es más conveniente que colocar en plazo fijo al mismo plazo siempre y cuando la comisión de operación sea menor al 0,34%. Para el plazo de 60 días, la inversión en Lebac es más conveniente siempre y cuando la comisión para operar sea menor al 0,47%.

Ahora bien, no se debe olvidar que quien emite las Lebac es nada más y nada menos que el Banco Central, que es quien tiene la maquinita para fabricar los pesos. Por eso, la Lebac es considerada la inversión en pesos más segura de la Argentina.

“También recordemos que otra de las ventajas que tiene la Lebac sobre el plazo fijo es la liquidez. Cualquier persona o empresa que tenga una posición en Lebac, si necesita el dinero antes de su vencimiento, puede venderla en el mercado sin ningún inconveniente”, detalla Mariano Sardáns, CEO de FDI.

“Si bien el ahorrista en pesos tiene opciones de renta con tasa Badlar y con tasa que ajusta por CER, la tasa fija en pesos es un producto bien simple y es el crédito del Banco Central. Por eso atrae tanto al pequeño como al gran inversor”, advierte Rafael Di Giorno, director de Proficio.

A su juicio, lo que cobran los bancos es muy variado, según el banco y el cliente, pero algunos pueden llegar a cobrar un costo significativo por girar la plata a otro lado. Incluso, algunas entidades recomiendan a los pequeños ahorristas que inviertan directamente a través de sus fondos, que colocan la plata en estas letras.