Categoría: FDI en los Medios
La Nación: El futuro de los precios y las oportunidades
“En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcción que utiliza, ya anacrónicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer, la clave está en los costos-tiempos de construcción.” afirma Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI.
ESPECIAL ANUARIO
Los valores de las propiedades están en su máximo histórico y seguirán subiendo; los desarrolladores se preparan para competir por las tierras que licitará el Estado
El costo de construcción, el precio de los terrenos y los valores de venta que convalida el mercado determinarán qué pasará con los precios de las propiedades en 2017. En el sector aseguran que no hay razones para que bajen, sobretodo, en un contexto en el que se espera un aumento de compradores en un mercado con pocos metros de oferta. `Habrá una nueva demanda calificada proveniente del blanqueo y otra que comenzará a calificar en los hipotecarios`, detalla Carlos Spina, director Comercial de Argencons. También se suma un comprador premium que, por efecto del sinceramiento fiscal, estará más líquido. `Los precios van a subir entre un 15 y 20 por ciento por lainflación`, cuantifica Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos.
Otra punta que anticipa la suba es el costo de la construcción que está en US$ 1300/m2, el máximo histórico. `El mercado debe digerir una suba de costos del orden del 60 por ciento en 18 meses en dólares por lo que también los costos empujarán al alza de precios`, agrega Spina. `Hoy, para acceder a un departamento estándar, de uno o dos ambientes, hay que disponer de US$ 2000/m2 promedio aunque en Barrio Norte o Palermo superan los US$3.000/ m2`, detalla Adrián Mercado, presidente del grupo homónimo.
Héctor Salvo, gerente General de la desarrolladora Raghsa, analiza que, con una economía estabilizada, `en el segmento alto existe poca oferta de inmuebles por lo que los precios subirán, mientras que los inmuebles medios van a mantener su valor. En el segmento bajo dependerá del crédito bancario`.
Puertas adentro, los desarrolladores y los constructores aseguran que están al límite de rentabilidad. El problema de la estructuración del negocio es que parten de una base de costo alta: US$ 2500/m2. Este número representa la incidencia de la tierra en una zona top que ronda los US$ 1200/m2, y un costo de construcción de US$1300/m2, sin contar impuestos y los gastos de desarrollo y adicionales que tiene un emprendimiento antes de lanzarlo al mercado.
Ángel Di Benedetto, miembro del directorio del Grupo fabricante de ladrillos, aclara que `los precios de venta no ajustaron ni cerca de lo que han aumentado los costos, principalmente los energéticos. En la Argentina, se construye a medida y eso conspira contra la productividad. En otras partes del mundo, tanto la vivienda social como la de la clase media, está estandarizada`, analiza. Así, pone sobre la mesa el reto de cómo construir de una manera más eficiente. `En la medida en que el sector no replantee los sistemas y materiales de construcción que utiliza, ya anacrónicos y obsoletos, las inversiones no van a aparecer`, agrega Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, y afirma que la clave está en los costos-tiempos de construcción. `Para qué invertir en propiedades en el país, si en la mayoría de los países desarrollados y de varios países pares de la Argentina, el costo de construcción es la mitad y la renta en muy superior. Los impuestos son parte del problema del ´costo argentino´. El futuro del mercado dependerá no sólo de sus propios participantes sino también en una menor porción, del gobierno nacional`, es crítico.
Al dilema de lograr que los números cierren, se suma la falta de tierra -o los preciosen los barrios premium donde se concentra el interés de los compradores que están activos: el segmento alto y los inversores. Por eso, en los últimos años, algunos empresarios del sector optaron por el landbanking-se estoquearon de tierra esperando mejores condiciones para lanzar proyectos-. Hoy, uno de los principales problemas del negocio es la dificultad de reposición. Aun con los precios de las propiedades en lo más alto en la historia, no pueden asegurarse el costo de un nuevo proyecto.
Martín Soto, broker de la división terrenos de L. J. Ramos, asegura que las incidencias en las zonas top no bajan de US$1250/m2 vendible. `En Puerto Madero y en algunas lugares puntuales se piden incidencias de US$1500/ m2, y en barrios como Saavedra y Núñez, es difícil encontrar incidencias por debajo de los US$900/m2`, describe. `En el tema de la tierra es clave ver qué impacto va a tener la puesta en vigencia del nuevo código `, analiza Alejandro Schuff, director Comercial de Soldati Propiedades, que planea el lanzamiento del primer edificio del estudio de Zaha Hadid. El proyecto del grupo Portland en el que ya compraron varios famosos está ubicado sobre Libertador frente al Paseo de la Infanta.
`Sobra tierra. Si en Nueva York se siguen haciendo desarrollos, cómo no es posible hacerlo en la Argentina. El país no termina en Catalinas, Palermo ni en el corredor norte. Cuando la inversión se logre distribuir mejor en zonas donde hay oportunidades, el valor de la tierra de las zonas calientes bajará`, analiza Alejandro Reyser, director de la desarrolladora RED, y aconseja preparar los proyectos para cuando vuelva el crédito.`En las zonas periféricas podemos encontrar incidencias de entrebUS$ 450y US$ 500/m2 de venta`, detalla Guido Wainstein, director de la desarrolladora KWZ. Los números de las `zonas verdes` atraen pero, para evitar sorpresas en el largo plazo, es clave realizar un buen análisis y el timing.`Los límites geográficos se extendieron y aparecieron barrios que parecían relegados, incorporando volumen de tierra a la oferta`, relata Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT, la desarrolladora que arma proyectos en tierra de más de 3.000 m2.
`El negocio está en haber tenido pisadas tierras pre elecciones presidenciales del año pasado`, agrega Pablo Masoero, socio fundador de WARE, que estructuró el proyecto Distrito Quartier en una zona relegada Retiro que promete revalorización. Sostiene que el secreto de desarrollar en zonas verdes es la escala y el m ix de producto para que se genere un microclima aspiracional y desborde a proyectos menores lindantes.
El dato de 2017 que anticipa una ola de proyectos es la licitación de las tierras del Estado. Esto impactará sobre los precios a la baja, debido al volumen involucrado y a la necesidad del Gobierno de hacer caja con las ventas.
En cuanto a las oportunidades, Salvo, de Raghsa, agrega como alternativa de desarrollo el corredor norte sobre Panamericana, desde General Paz hasta Márquez. `En el caso de Pilar, más del 50 por ciento del partido está sin desarrollar. En Pilar la incidencia en zonas top es de US$ 400, agrega Rius, de Ayres.
En la Capital Federal, Soto afirma que el Distrito Tecnológico de Parque Patricios concentra desarrollos de oficinas que, con el tiempo, generarán un efecto derrame hacia el sector de viviendas. Afuturo, unaapuestamás arriesgada es el Distrito del Deporte, una iniciativa de desarrollo del gobierno de la Ciudad que abarca los barrios de Villa Soldati, Lugano y Villa Riachuelo.
Está claro que la variable que definirá la aparición de proyectos en zonas menos desarrolladas es el avance del crédito hipotecario, clave para ampliar la demanda de propiedades al segmento medio y medio bajo. En este punto, el sector plantea evitar las `avivadas criollas` que distorsionan el mercado. Por caso, ya se habla de una burbuja de precios en el segmento de las unidades que se venden entre US$ 130.000 y US$ 150.000, las más demandadas por quienes califican en los préstamos. Con esa misma lógica del `sálvese quien pueda`, los dueños de los terrenos aumentan los precios cuando algún desarrollador de renombre pone pie en una zona, retrasando e incluso en algunos casos anulando el reposicionamiento de la misma. En un país con un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, la responsabilidad de cambiar es de todos. CQ El Tiro Federal es uno de los predios que el Gobierno venderá
ENTRE LOS PROYECTOS, SE LANZARÁ UN EDIFICIO QUE SE CONSTRUIRÁ EN LIBERTADOR FRENTE AL PASEO DE LA INFANTA
Alzas & Bajas: Los costos ocultos de invertir
“Los inversores alrededor del mundo exigen transparencia, prefieren asesores a quienes les pagan directamente y tienen la tranquilidad de que no les van a estar vendiendo gato por liebre”, señala Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI.
Los gastos de administración van del 1 % anual, para los fondos de monkey market, a 4% anual para fondos de acciones. En Argentina, un fondo común de inversión que invierte en acciones puede cobrar hasta 5,4% anual de comisión de administración. Hay alternativas para evadirlos. El blanqueo está obligando a muchas personas a replantear sus inversiones y los servicios que reciben. Son muchos los secretos que existen en el mundo financiero; entre éstos, los verdaderos costos que pagan los inversores. Esto se debe a que, en definitiva, quienes se suponen que deben asesorarlos son vendedores de productos y servicios que, a su vez, están presionados por sus empleadores para llegar a los objetivos de ventas semanales, mensuales y anuales. También para vender cierto producto o título que hay en `stock`, sin importar a quien se le venda o por qué cantidad. Los objetivos son los objetivos.
Los ayudan, obviamente, las regulaciones laxas que existen en muchos países en donde no hay obligación de transparentar las fuentes de ingresos, conflictos de intereses y mucho menos los verdaderos precios de los títulos o productos financieros.
¿Cuáles son estos costos ocultos de invertir a los que se debe prestar atención? Según Mariano Sardáns, CEO de FDI, algunos ejemplos de son:
Precios `sucios` de compra/venta: es frecuente que cuando se opera con un banco o con un broker-dealer, éste adquiera un título o un producto estructurado a un precio y se lo revenda al cliente a un precio mayor, y le aplique además la comisión. Lo mismo sucede en el proceso de venta.
Gastos de administración: típico de los fondos de inversión: van del 1% anual para fondos de money-market al 4% anual para fondos de acciones.
Gastos de custodia: van del 0,3% anual en bancas privadas del exterior al 0,6% anual para el caso de algunas sociedades de bolsa locales.
Comisiones por cobro de cupones, intereses y dividendos: van del 0,7% al 4% del monto cobrado.
`La industria de servicios financieros considera que un cliente es redituable toda vez que le genera anualmente más del 1% del monto de sus activos en comisiones, aún cuando en promedio las bancas privadas y brokers ganan en comisiones el 1,5% anual del valor de la cartera del cliente`, remarcan en FDI.
Fondos de Inversión: En Argentina, un fondo común de inversión que invierte en acciones puede cobrar hasta 5,4% anual de comisión de administración, mientras que en los Estados Unidos un fondo similar no cobra más del 1% anual. Claro, estos últimos son fondos que están registrados en este país y al que solo pueden acceder sus residentes fiscales.
A los que sí pueden acceder los argentinos, son a los registrados en jurisdicciones offshore (Irlanda y Luxenburgo son los países más usados para registrarlos), en los cuales se puede invertir toda vez que se tiene una cuenta abierta en un broker o a través de una banca privada en el extranjero. Obviamente, son más caros que los registrados en los EE.UU. (entre un 50% y un 60% más) pero mucho más baratos que los fondos en Argentina.
El punto a favor para los fondos de Argentina, es que desde hace años se eliminaron las comisiones de `entrada` y `salida`, algo que todavía existe cuando se opera a través de las bancas privadas y los brokers del exterior; en la mayoría de los casos los clientes no son informados de las mismas y se enteran cuando quieren rescatar sus tenencias. Ahí se encuentran con la novedad: hacerse de su dinero puede significarle hasta un 5% de comisión de salida. Este monto es el que la gestora de los fondos le anticipó al vendedor o al equipo comercial al momento en que el inversor hizo la suscripción inicial. Generalmente esta comisión de `salida` se va reduciendo con los años mientras el inversor mantenga su dinero en el fondo y a medida que la gestora recupera el pago anticipado a los `vendedores` mediante la comisión anual de administración `inflada`.
`La industria de fondos de inversión en Argentina tienen super estructuras que el inversor está pagando innecesariamente. Tienen una comisión anual promedio del 2,6%`, alertan en FDI. Los ETFs, una mejor alternativa a los fondos tradicionales.
Los fondos cotizantes (ETFs por sus siglas en inglés, Exchange Traded Funds) son fondos que cotizan en una bolsa de valores de la misma forma que una acción u otro título público. Entonces, pueden comprarse durante cualquier momento del día en que el mercado de valores se encuentre abierto. Los fondos cotizantes se caracterizan por tener costos inferiores a los fondos tradicionales y, en general, seguir a algún índice de acciones como el Dow Jones. Existe una gran variedad de dichos instrumentos, permitiendo invertir en diferentes países, sectores u activos. Un inversor en Argentina puede adquirir estos fondos a través de una sociedad de bolsa local o un broker de Estados Unidos. La operación se realiza de la misma manera que la compra de una acción que cotiza en el mercado de valores americanos. De la misma manera que se puede comprar la acción de Apple, se puede comprar un ETF que contiene muchísimas acciones. Es preferible operar con un broker del exterior, porque los costos son significativamente más bajos. ¿Cómo? Se puede abrir una cuenta en un Discount-Broker que tiene costos mucho más bajos que los bancos tradicionales puesto que operan casi únicamente de forma electrónica a través de internet. Una vez abierta la cuenta en un broker del exterior, se puede fondear la misma a través de una transferencia bancaria. Los brokers de descuento cobran únicamente US$ 10 por operación sin importar el tamaño de la transacción -algunos son más baratos, pero tienen mayores requisitos mínimos de capital. El costo de hacer una operación con una sociedad de bolsa local es del 1% de la transacción con un costo mínimo de US$ 50.
Si queremos tener exposición a EE.UU., podemos comprar un ETF administrado por la compañía Vanguard -una de las administradoras de fondos más grandes del mundoque sigue la evolución del índice S&P 500. Dicho fondo está compuesto por las acciones que componen el índice S&P 500, reproduciendo con un mínimo margen de error el retorno de dicho índice. El costo anual de este fondo es de tan solo 0,06% anual.
Existen ETFs de Brasil y Perú de la misma compañía que se adquieren exactamente de la misma manera. Por ejemplo, hay un ETF de Brasil que reproduce el retorno de activos del mercado brasilero -sigue al índice MSCI Brazil que incluye este tipo de compañías. El costo anual de administración de este fondo es de 0,61% anual. Por otro lado, podríamos invertir en Perú a través de un ETF que incluye activos que cotizan en la bolsa de Perú -en particular, el fondo contiene las acciones incluidas en el índice MSCI All Perú Capped Index – y tiene un costo anual de administración de 0,62% anual.
Hay un ETF que sigue al índice Bovespa, pero se negocia únicamente en la bolsa de Brasil y tiene un comportamiento muy semejante al ETF que sigue al MSCI Brasil. Para invertir directamente en el ETF que espeja perfectamente el Bovespa, es necesario abrir una cuenta con un broker de la bolsa de Brasil.
¿Ventajas de los ETF? De acuerdo a un análisis realizado por Vanguard, menos de tres de cada 10 fondos de acciones registrados en los EE.UU. logran ganarle al mercado en donde invierten. De acuerdo a un análisis realizado por la gerenciadora de patrimonios FDI tomando como base los datos de Vanguard, el mismo universo de fondos de acciones pero en su versión de registro offshore, que son en los cuales sí pueden invertir los latinoamericanos, la estadística muestra que sólo dos de cada 10 fondos logran ganarle al mercado. La razón de que esos fondos, administrados por los mismos portfolio managers, tengan peor performance, es que los registrados offshore tienen costos aún más altos (entre comisiones y gastos de administración). Con los fondos de renta fija, o sea los que invierten en bonos, las estadísticas dan aún peor.
O sea que si los que se creen más preparados, capacitados y con mayor información no logran ganarle consistentemente al mercado en donde invierten, y que por ello cobran gastos y comisiones astronómicas, entonces la solución pasa por usar los baratos y predecibles ETFs.
Por este motivo, los activos bajo administración de los ETFs han crecido astronómicamente hasta los actuales US$ 3,5 billones, como se puede ver en el cuadro a continuación.
El mito: La creencia popular de que los asesores son `clarividentes` o que con sus research tienen la capacidad de anticiparse a los movimientos del mercado, no es más que un mito. Desde hace años está demostrado que la rentabilidad la da el mercado y no los asesores (y mucho menos los portfolio managers). 0 sea, la rentabilidad de un bono la da el mercado, nadie puede hacer nada para cambiarla. Lo mismo con las acciones: nadie puede predecir cuál va a ser el movimiento de las mismas. De ahí el éxito que hoy en día tienen los ETFs, los cuales están `aniquilando` el negocio de los fondos de inversión tradicionales.
Por tal motivo, un buen asesor debería concentrarse en lograr para sus clientes la rentabilidad del mercado al menor costo posible. 0 sea que para maximizar la renta es crucial reducir costos y comisiones.
Existen muchas formas de erradicar hasta casi el 100% de estos gastos. La clave se encuentra en saber determinar de qué lado está quien asesora.
En los Estados Unidos y en Europa (en este continente a partir de la entrada en vigencia del MiFID II empieza a ser obligatorio; o sea, no se permite el sistema de comisiones) se cobra un fee de administración, cuya alícuota máxima suele ser del 0,75% anual en el primer millón de dólares del patrimonio gerenciado, 0,5% en los próximos US$ 4 millones y 0,35% en más de US$ 5 millones.
Por lo tanto sobre un activo gerenciado de US$ 5,6 millones cobran trimestralmente (se divide por cuatro el monto anual) US$7400 (US$ 1 millón x 0,75% + US$ 4 millones x 0,5% + US$ 600.000 x 0,35%). En el caso de activos gerenciados de US$ 45.000 el honorario trimestral suele ser US$ 125, ya que suelen tener un mínimo (porque US$ 45.000 x 0,75% dividido cuatro da US$ 84,37).
`Los inversores alrededor del mundo exigen transparencia. Ya tienen en claro que la comisión mata la objetividad; de ahí que prefieren asesores a quienes les pagan directamente y que en definitiva les termina saliendo más baratos que manejándose con el sistema tradicional. Pero adicionalmente tienen la tranquilidad de que no les van a estar vendiendo gato por liebre`, concluye Sardáns.
El Observador: Alternativas de inversión para 2017
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“Desde el punto de vista teórico lo más conveniente sería dividir el portafolio en partes iguales con dólares y pesos.” comentó Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI.
¿Qué alternativas de inversión tienen los pequeños ahorristas uruguayos para 2017? El Observador consultó a los expertos Juan José Varela (Puente), Diego Rodríguez (Gastón Bengochea y Cía), Ángel Urraburu (Urraburu & Hijos) y Mariano Sardáns (FDI). Cada uno dio sus recomendaciones con opciones que están pensadas para personas que cuentan al menos con US$ 10 mil y quieren apostar con su capital. Los paquetes incluyen variedad de productos y combinan de distinta forma bonos y acciones, tanto del mercado local como internacional, pero descartan apostar a los vecinos (Argentina y Brasil).
Juan José Varela (Puente)
Diego Rodríguez (Gastón Bengochea y CíA)
Mariano Sardáns (FDI)
Ángel Urraburu (Urraburu & hijos)
Cronista.Com : Advierten que acuerdo con EE.UU. disparó consultas y muchos “recalculan”.
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“Muchos clientes que les dijimos que los dejábamos de atender si no blanqueaban, hoy nos agradecen”, comentó Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI.
En uno de sus últimos actos como Ministro de Hacienda y Finanzas, el saliente Alfonso Prat-Gay firmó el viernes pasado un acuerdo marco para intercambiar información tributaria con Estados Unidos. El entendimiento disparó las consultas de contribuyentes interesados en entrar al blanqueo de capitales. Sucede que Estados Unidos no rubricó el acuerdo de intercambio automático de información de la OCDE y, por ese motivo, muchos creían que el país del norte seguiría siendo un refugio seguro para sus activos. Sin embargo, Estados Unidos se reservó el derecho de firmar acuerdos bilaterales de intercambio de información y, además de con Argentina, hizo lo propio con Brasil, México, Chile y Perú, entre otros.
“El viernes ya empezó a haber llamados. Gente nueva y otros que ya habían llamado y les habíamos advertido que esto se venía porque era una movida mundial, ya que se está acorralando al evasor por todos lados. Muchos clientes que les dijimos que los dejábamos de atender si no blanqueaban, hoy nos agradecen”, comentó Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI.
“La gente que estaba especulando con que Trump no iba a abrir el intercambio de información, ahora está recalculando y ha habido muchas consultas”, coincidió César Litvin, socio del estudio Lisicki, Litvin y Asociados.
“En la medida en que siguieran los atentados terroristas, Estados Unidos no iba a poder mantenerse afuera del acuerdo internacional. El acuerdo es una señal muy importante para que aquellos contribuyentes reacios blanqueen. Por suerte están los bonos que permiten congelar la multa en 10%”, dijo Guillermo Pérez, presidente del grupo GNP.
Por su parte, Iván Sasovsky, del estudio que lleva su nombre, afirmó: “Se despertó el interés, sobre todo de aquellos que se encontraban un poco desconfiados con respecto a la idea de que hubiera un intercambio de información real con Estados Unidos”. Es que, si bien este es un acuerdo marco, establece que el intercambio informativo entre los países firmantes podrá ser automático, espontáneo o con requerimiento previo.
La duda está puesta ahora en cuándo entrará en vigencia efectivamente el convenio. A tres días del fin de 2016, lo más pronto que el convenio podría entrar en vigencia sería en 2017. “Es un acuerdo marco preliminar y que la Argentina debe cumplir ciertos procesos y avisar a Estados Unidos que están cumplidos. Eso haría que el convenio entre legalmente en vigor al mes siguiente de ese aviso y, para fines fiscales, aplicará desde enero siguiente a ese momento. Siendo así, lo más pronto que podría llegar a aplicar es enero 2018. En ese caso es razonable asumir que deberían estar informando sobre datos del año anterior (2017), ya que así están funcionando los convenios de información automáticos actuales en vigor”, explicó Guillermo Pérez.
De esta forma, los movimientos de 2016 quedarían afuera del intercambio informativo pero la rúbrica se comportó como una señal fuerte de que el mundo se vuelve cada vez más hostil para los evasores. “La firma es para que se terminen de decidir aquellos que habían postergado su entrada al blanqueo”, sintetizó Iván Sasovsky.
Más allá de cuándo empiece el intercambio con Estados Unidos, los asesores contables están recomendando fuertemente a sus clientes que opten por entrar al blanqueo de capitales porque en 2017 entrarán en vigencia acuerdos similares firmados con Suiza y el multilateral con la OCDE.
En el caso de FDI, Mariano Sardáns confirmó que el 100% de sus clientes ingresará a la exteriorización: “Nosotros obligamos a los clientes a blanquear para no ser partícipes de un delito complejo como la evasión tributaria. Como nuestra gerenciadora está presente en Estados Unidos y Uruguay, podríamos ir presos por evasión tributaria en cualquiera de esos países”. “De los que nos consultaron, el 95% va a entrar y, con la información del acuerdo con Estados Unidos, el número va a estar cerca del 100%”, adelantó César Litvin.
Radio FM Palermo 94.7: Entrevista a Mariano Sardáns por el periodista Luis Alberto Amallo en el programa “Mercado en Movimiento”.
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La Nación: Qué hay que saber antes de invertir en un FCI cerrado destinado a las propiedades
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“En el caso de los FCI cerrados el precio es establecido por la oferta y demanda del mercado, y de ahí la incertidumbre en el precio de salida y por ende de la liquidez que tendrán los inversores en caso de querer salir antes de que se liquiden todas las inversiones que ha hecho el fondo” comenta Mariano Sardáns desde FDI Gerenciadora de Patrimonios.
Los Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados destinados a desembolsar dinero en proyectos relacionados con infraestructura, economías regionales, energías renovables, créditos UVIs y pymes, y en emprendimientos inmobiliarios impulsados por la ley de sinceramiento fiscal plantean un nuevo escenario para el sector de los ladrillos. Muchos hablan de un nuevo ciclo impulsado por el mercado de capitales.
En las últimas semanas, agentes de bolsa trabajaron con los desarrolladores contrarreloj para presentar sus FCI cerrados destinados a financiar proyectos inmobiliarios aprovechando la ventaja que permiten “exteriorizar a tasa cero”. Si bien la mayoría de los players del sector prefiere no dar números sobre qué porcentaje del dinero blanqueado se destinará a las propiedades, en estricto off the record estiman que representará más del 25 por ciento de los US$ 60.000 millones que el Gobierno espera que se sinceren. “La principal competencia es energía, que tiene como desventaja un plazo muy largo: 15 años”, reconocen en el mercado, y proyectan rentas de entre 8 y 10 por ciento para quienes se animen al ladrillo.
Un guiño clave fue que el 20 de diciembre se cerró la suscripción del primer y único fondo aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) con foco en real estate . Se trata de Allaria Residencial CasaARG I, que recogió US$ 30 millones que se destinarán a proyectos para la clase media. ” Teníamos una base de US$ 20 millones. Por debajo de ese número no había negocio, pero lo logramos y es el primero en estar operativo, y la prueba de que nace la industria en el país “, afirma Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por Tayron Capital para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país que promete un nuevo fondo entre marzo y mayo. La propuesta de Sommer contempla inversiones en proyectos ubicados en Caballito -barrio en el que planea 400 unidades-, Devoto, Pilar, Moreno, Parque Chacabuco y en el interior del país, específicamente en Neuquén, Mar del Plata y en Corrientes. “Todos estos desarrollos apuntan a captar la demanda insatisfecha del segmento medio, el cual está incrementando su capacidad de compra impulsada por la expansión del crédito hipotecario que, en los últimos meses, movilizó más de $ 1000 millones”, agrega Sommer, quien confió que en el mix, además de “blanqueadores”, hay inversores con dinero declarado e internacionales. “Lo interesante de este proyecto es que no ofrece una renta garantizada a los inversores, sino que les permite participar en la rentabilidad plena del negocio inmobiliario a desarrollar”, afirma Juan Politi, vicepresidente de Allaria.
En el sector afirman que lo atractivo de la inversión en los FCI cerrados es que se trata de un producto con rentabilidad dolarizada y con la protección de activos reales, a lo que hay que sumar que, en un mercado de tierra escasa, los metros cuadrados tienden a revalorizarse. Se estima que un total de 38 FCI cerrados -de todos los sectores- esperan en boxes la aprobación de la CNV para salir a la pista. Aunque algunos de ellos se habrían bajado.
El vértigo con el que se avanzó en el tema plantea algunos temas clave que es necesario entender antes de apostar en el instrumento.
1-En los FCI cerrados, a diferencia de los abiertos , la cantidad de cuotapartes que se suscriben al inicio se mantiene hasta el final. En este caso, con la particularidad de que la ley de sinceramiento fiscal plantea que los inversores no pueden salir por un plazo de 60 meses.
2-La ley permite entrar con un mínimo de US$ 250.000 de inversión y un máximo de US$ 10 millones con la obligatoriedad de una permanencia mínima de cinco años. Es decir, recién a partir de ese plazo se pueden comenzar a liquidar las cuotapartes de capital, aunque la promesa es que comiencen a generar dividendos antes. Además, entre las exigencias de la reglamentación de la CNV se plantea que el fondo constituido debe tener un mínimo tres proyectos inmobiliarios y el mayor de ellos no puede representar más del 50 por ciento del mismo.
3-Hay tiempo hasta el 11 de marzo para decidirse. Pero la realidad es que hoy quien quiere entrar en un FCI cerrado para blanquear no puede hacerlo porque no hay ninguno operativo. La opción son los parking.
4- Los parking que ya están activos y en operación. Invierten en Letras en dólares emitidas por el Gobierno -conocidas como Letes del Banco Central- y rinden al 3 por ciento anual real en dólares. Funcionan como una especie de puente a la espera de que se aprueben los FCI cerrados.
5- El beneficio de los parking es que también exime de la penalidad del 10 por ciento por sincerar dinero, es que el plazo de cinco años comienza a regir desde el momento en el que se ingresa en el parking. Además no lo obliga a invertir en el FCI del mismo grupo: puede migrar a otro o bien retirar su dinero. Aunque en este último caso, debería pagar la tasa de penalidad del blanqueo.
6-Entre la oferta, hay dos tipos de FCI cerrados: los de renta variable y los de renta fija. En este último caso, se emite una obligación negociable y con ese dinero se genera un fondo inmobiliario que se compromete a pagar un determinado porcentaje anual de renta garantizada. Es decir, el inversor compra cuotapartes de un fondo que a su vez compra deuda a una tasa de interés pero no participa de manera directa en el proyecto inmobiliario.
7-En los FCI cerrados de renta variable la apuesta es a riesgo del negocio. El inversor compra equity y apuesta a la revalorización del proyecto y funciona como una especie de socio del proyecto.
8- Entre los puntos a analizar es clave mirar la tasa interna de retorno, la calidad del administrador, la del desarrollador y analizar quién lo custodia. “En los negocios de equity es determinante porque el inversor es socio”, aclara Carlos Spina, director Comercial de Argencons, creadora de la marca Quartier.
9- Respecto a los costos, el fee de administración y custodia oscila entre el 1,5 y 2 por ciento anual de la inversión. Hay casos en los que se cobra menos y se suma un fee atado al éxito-si se supera el 8 por ciento anual-.
10- Los FCI cerrados de renta variable comienzan a pagar dividendos cuando se percibe excedente de capital. Un hecho atado a la colocación de unidades. Algunos prometen las primeras rentas a partir de los 36 meses.
11- A los cinco años, se puede salir con el capital y el excedente. De todas formas, la mayoría planea una asamblea de los inversores un año antes para delinear los pasos a seguir. Esto es clave porque ante una crisis, busca evitar que se malvenda el proyecto y se puede, con voto de la mayoría, extender el plazo del fondo.
12- Hoy en FCI cerrado paga Ganancias. En el mercado de capitales pelean porque tengan el mismo tratamiento impositivo que los FCI abiertos -que son los que tienen patrimonio variable a través de entradas y salidas de cuotapartistas- en el que sólo pagan ganancias las sociedades, y que no abonen el tributo ni el fondo ni las personas físicas. La buena noticia para el sector es que cualquiera de los dos proyectos que dan vueltas en el Congreso contempla esa modificación. La única diferencia entre la propuesta de la oposición y la oficialista es que en este último caso plantea que las personas físicas que habitualmente realizan inversiones inmobiliarias paguen Ganancias. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo.
13- El tratamiento de la ley del mercado de capitales que contempla la eximición de Ganancias para los FCI cerrados se pasó a marzo y ya se habla de una posible prorroga del plazo del blanqueo
14- Cómo salir de un parking en enero sin necesidad de pagar el 15 por ciento de multa del blanqueo.”Quien decide salir del parking entre enero y febrero está atado a pagar ese salto del 50 por ciento en la penalidad. Para evitarla la recomendación es que invierta 90 por ciento del monto que decida sincerar en un parking y el restante 10 por ciento del dinero en el BONAR 17. De esta forma en el caso de que no le guste ninguna opción paga la penalidad entregándole este bono al Gobierno antes del 31 de marzo, paga el 10 por ciento y puede hacerse del efectivo”, relata María Laura Tramezzani, directora del banco de inversión AdCap. Spina de Argencons, agrega otro punto: “Hay que tener en cuenta que la penalidad se paga en base al tipo de cambio del 22 de julio, que era de $ 14,90. Es decir, con el actual valor del dólar, el costo de la penalidad es 9,2 por ciento, con lo cual en el supuesto de que el tipo de cambio aumente durante el verano, y si el Gobierno toma la cotización del bono a 100 en lugar de 103, seguís ganando hasta el 31 de marzo”.
15-Las rentas que prometen los FCI cerrados en el sector de real estate oscilan entre el 8 y el 12 por ciento anual en dólares .”El negocio es rentable per sé con un margen de entre 7 y 8 por ciento anual en dólares pagando el impuesto. Si quedaran exentos los fondos cerrados, habría que sumar ese 35 por ciento lo que generaría una renta que supera al 10 por ciento anual en dólares”, afirma Cristián Lopez, CEO de Consultatio Asset Management.
16- La opción de los FCI cerrados que destinarán su dinero a emprendimientos inmobiliarios también está disponible para quienes no necesiten sincerar dinero. En este caso, y a diferencia de los “blaqueadores” no tienen la limitación de invertir hasta US$ 10 millones. Además no están obligados a quedarse los cinco años. Pueden vender su cuotaparte en cualquier momento. En el tema de la salida, Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI. plantea una disyuntiva de los FCI cerrados tanto para los blanqueadores como para quienes no lo son. ” A diferencia de los FCI abiertos, en los que las sociedades gerentes están obligadas a calcular el precio diario de las cuotapartes y pagarle al inversor ese precio; en el caso de los FCI cerrados el precio es establecido por la oferta y demanda del mercado, y de ahí la incertidumbre en el precio de salida y por ende de la liquidez que tendrán los inversores en caso de querer salir antes de que se liquiden todas las inversiones que ha hecho el fondo”. “El mercado secundario de cuota partes de dinero blanco tiene un gran potencial. Ya hay fondos del exterior sondeando y, si Macri gana las elecciones del año que viene, los únicos vehículos de oferta pública, auditados y cumplimentando normas CNV para comprar real estate serán estos, y permitirán excelentes ganancias de capital”, agrega Carlos Spina, director Comercial de la desarrolladora Argencons.
Apertura.Com: Economía sin arranque, Trump Tower y elecciones
“La necesidad de bajar la inflación vía incremento de las tasas de interés, lógicamente, genera que la economía se enfríe”. observa Mariano Sardáns CEO de FDI – Gerenciadora de Patrimonios.
¿Por qué no arrancó aún la economía?
IGNACIO ÁLVAREZ SÁEZ: Pienso que arrancó. Pero que, todavía, no llegó a la calle. LEONARDO ARCANGELI: Porque los que empujamos somos, siempre, los mismos y los que tienen más fuerza no se bajan del carro para empujar. JORGE GEBHARDT: Porque el combustible que se traía desde hace 13 años era objeto de varias triangulaciones y comisiones. Hasta que no lo cambiemos… MATÍAS GHIDINI: Porque nos faltan ingenieros, contadores y especialistas en Sistemas. MARTÍN GHIRARDO: Porque los tiempos de la economía son distintos a los políticos. Hay que dar señales concretas de cómo el plan económico dará respuestas a los interrogantes heredados. GASTÓN GRECO: Fue un año difícil, de muchos cambios para todos y en todos los sectores. Como emprendedores, estamos acostumbrados a movemos, siempre, en contextos adversos y eso potencia la creatividad. MARIANO SARDANS: La necesidad de bajar la inflación vía incremento de las tasas de interés, lógicamente, genera que la economía se enfríe. IANIR SONIS: Si lo que más se vende en el Cybermonday son pasajes a Chile para comprar electrónica… ALEJANDRO STRASCHNOY: Por la recesión que tenemos, producto de la caída del consumo. El Gobierno había manifestado que, en el segundo semestre, comenzaría la reactivación. Esto no sólo no se dio, sino que se produjo una caída importante del empleo. MARTÍN TODRES: Creo que la economía de un país es un proceso complejo. Prefiero ser optimista y pensar que 2017 será el año en el que se empezará a crecen ALEJANDRO TYRRELL: El sinceramiento, la alta presión impositiva, y el 35 por ciento de trabajo informal golpean al consumo. Aunque creemos que esta situación se revertirá.
¿Qué famoso sería el primero en mudarse a una torre Trump en Buenos Aires?
IGNACIO ÁLVAREZ SÁEZ: Charly García. Al noveno piso. LEONARDO ARCANGEL!: Cualquier peronista, mientras canta: `Combatiendo al capital…`. JORGE GEBHARDT: Un politicastro (con el perdón de los de la isla…), que es especialista en apariciones mediáticas pero, cuando fue Jefe de Gabinete, al parecer, estaba con un tratamiento que le reducía considerablemente la visión. MATÍAS GHIDINI: Victoria Vanucci, con vista a la reserva; y Vicky Xipolitakis, con vista a Aeroparque. MARTÍN GHIRARDO: Todos los que no tengan problema con asumir el `costo de imagen`. Me inclinaría más por empresarios que por artistas o animadores. GASTÓN GRECO: Marta Minujín. Así, le da color latino desde adentro. MARIANO SARDANS: El diputado salteño Alfredo Olmedo. IANIR SONIS: Vanucci y Garfunkel. ¡Seguramente, hasta compren de pozo! ALEJANDRO STRASCHNOY: Alan Faena, ya que no tiene un desarrollo propio para vivir. MARTÍN TODRES: Guillermo Moreno y su familia. ALEJANDRO TYRRELL: Esperemos que Messi, para ese año, decida venir a jugar a Boca, por lo que le vendrá bárbaro un departamento allí.
¿Cómo será el año electoral que se avecina?
IGNACIO ÁLVAREZ SÁEZ: El Gobierno incrementará el gasto público y eso generará más consumo. La clase empresaria podría estar más dispuesta a invertir. Espero que no se desacelere la gestión estructural que se viene haciendo. LEONARDO ARCANGELI: Mejor en lo económico pero insoportable en la TV. JORGE GEBHARDT: Vayamos sacando plateas. Un Gobierno concesivo, una oposición sin ideas (pero muy buena para los descerebrados), gremios agresivos e indolentes y rezos no muy claros desde lo más alto. MATÍAS GHIDINI: Mejor que el actual. Pero, lamentablemente, con más políticos que empleos. MARTÍN GHIRARDOTTI: Difícil y de muchas chicanas. La oposición, liderada por Massa, capitalizará el descontento que puede existir si la economía no levanta. GASTÓN GRECO: De mucho movimiento y altas expectativas. Como este año. MARIANO SARDANS: Con mucha chicana del lado de la oposición. Los economistas prevén un repunte de la economía. Cuanto más opositores son, más alto es el crecimiento que pronostican. IANIR SONIS: ¿Vieron `House ofcards` ? Bueno… Con las elecciones, probaremos que no era ficción. ALEJANDRO STRASCHNOY: Esperemos que sea un poco mejor por ser un año electoral. MARTÍN TODRES: Los resultados de 2017 serán fundamentales para el futuro político de Macri. Si gana, se podría pensar en una gestión de ocho años. ALEJANDRO TYRRELL: Con mucha obra pública, sobredosis de debates y con las redes sociales como protagonistas.
Radio Libertad: Entrevista de Martín Boerr a Mariano Sardans.
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